סיכום
שוכר דירה תבע להפחית דמי שכירות בשל ליקויים בדירה שלא תוקנו על ידי המשכיר. המשכיר טען כי השוכר נכנס לדירה לפני הזמן מהסכום, מה שמנע את ביצוע השיפוצים על ידי קבלן. בית הדין קבע כי: (א) השוכר אינו זכאי להפחתת דמים מכיוון שגרם הוא בעצמו למניעת התיקונים; (ב) סעיף החוזה המאפשר הוצאה בהודעה של 30 יום הוא תקף, כיוון שחתימה על מסמך קושרת את החותם לתנאיו; (ג) השוכר חייב לשלם שכר דירה, חשמל וארנונה עבור החודשים שגר; (ד) יוקנה לשוכר זמן עד סוף יולי לפינוי הדירה וחיפוש דירה חלופית; (ה) על השוכר להחזיר תכשיטים או את דמיהם בתוך 30 יום.
עובדות
שוכר נכנס לדירה על דעתו לפני החתימה על החוזה הרשמי. בחוזה הרשום (מ-שנתיים חודשים לפני המשפט) נקבע שכר דירה של 1,800 ש"ח חודשי. השוכר הגיש רשימה של ליקויים בדירה שהמשכיר הודה עליהם. המשכיר הזמין קבלן ערבי לביצוע תיקונים ושילם לו 5,000 ש"ח, אך הקבלן סירב לעבוד בגלל הנוכחות של השוכר וציודו בדירה. השוכר לא שילם שכר דירה עבור חודשים אחרונים. המשכיר טען כי השוכר חייב 3,600 ש"ח עבור שני חודשים וחיובי חשמל וארנונה. כמו כן, המשכיר מסר לשוכר תכשיטים למכור בשווי 5,366 ש"ח, וקיבל בחזרה 824 ש"ח בלבד.
החלטה
בית הדין פסק כי: (א) תביעת השוכר להפחתת דמי שכירות נדחתה, מכיוון שהוא בעצמו גרם למניעת התיקונים על ידי כניסה מוקדמת לדירה (עיקרון של 'איהו הוא דאפסיד אנפשיה'); (ב) סעיף החוזה המאפשר הוצאה בהודעה של 30 יום תקף וקיים, כיוון שחתימה על מסמך קושרת את הצדדים, וטענת חוסר מודעות או אי-הבנה אינה תקפה; (ג) השוכר חייב לשלם שכר דירה עבור שני החודשים האחרונים, כמו גם חיובים עבור חשמל וארנונה; (ד) יוקנה לשוכר הארכה עד סוף יולי לפינוי הדירה וחיפוש דיור חלופי, אך יהיה חייב בשכר דירה וחיובים אחרים בתקופה זו; (ה) תביעת המשכיר בגין 5,000 ש"ח שניתנו לקבלן נדחתה, מכיוון שזה אינו נזק ישיר וניתן לתיקון; (ו) על הצד המקבל להחזיר את התכשיטים או את דמיהם תוך 30 יום.
נימוקים
בית הדין הסביר כי: (1) השוכר אחראי לעצם גרימת המצב שמנע תיקונים - עיקרון הלכתי של 'איהו הוא דאפסיד אנפשיה' (הוא גרם לעצמו הפסד) חל כאן, ולכן אינו יכול להטיל חיוב על המשכיר; (2) חתימה על מסמך קושרת את החותם לכל תנאיו, וטענה של אי-הבנה או חוסר מודעות אינה עילה משפטית לביטול התחייבות (שו"ע חושן משפט סימן מה סעיף ג'); (3) הקבלן לא היה בכושר לבצע עבודה משום שהשוכר וציודו עמדו בדרך; (4) בנוגע לנזק של 5,000 ש"ח לקבלן, מדובר בגרמא בנזיקין שאין בה להטיל חיוב בידי אדם תשלום ישיר; (5) יש צורך לאזן בין זכויות המשכיר (חיוב בתשלום דמים וחיובים) לבין הצורך להעניק לשוכר זמן סביר לפינוי.
טקסט מלא של הפסק ←
מס. סידורי:113 תביעות הדדיות בשכירות בעקבות שיפוץ שלא בוצע תש"ע/9 התובע: מר א', שוכר דירה. הנתבע: מר ב', בעל הדירה. בנושא: שכירות דירה. טענות הצדדים: התובע: אני שכרתי דירה מהמשכיר לפני כשנה ושבעה חדשים, דברנו בעל פה ולא היה שום חוזה, החוזה בינינו נחתם לפני כחודשיים בלבד. סיכמתי על שכר דירה בסך 1800 ₪ לחודש, בדירה היו הרבה ליקויים – מסר דף שבו רשומים כל הליקויים וכן הנתבע הודה עליהם בפני בית הדין. אני חשבתי שהוא אמור לתקן את הליקויים תוך זמן סביר, ועד היום לא תיקן. ולכן אני תובע להפחית מדמי השכירות עבור כל חודש סך 900 ₪. כמו כן לא שילמתי את השכירות של החודשים האחרונים. כשחתמנו על החוזה הוא הוסיף בסעיף ג' שיכול להוציאני מהדירה בהודעה של שלושים יום, אפילו בתוך ימי השכירות שרשומים בחוזה שהם עד שנת 2011 למניינם. אני לא הייתי מודע למשמעות הסעיף הזה ואני דורש שלא לצאת מהדירה. הנתבע: הוא נכנס לדירה לפני הזמן ואני הזמנתי קבלן ערבי לשיפוצים, ושילמתי לו כבר סך 5000 ₪, והקבלן טוען שאינו יכול לעבוד בדירה שיש בה ציוד ולכן לא תיקן את הליקויים, וכעת הקבלן רוצה סכום גדול פי שניים. אני לא התנגדתי לעצם הכניסה שהיתה על דעתו, אבל הוא גרם שהקבלן לא יוכל לבצע את השיפוצים. קראתי לפניו את החוזה והוא כן ידע מה שכתוב, ואם זה לא היה לרצונו מדוע נשאר בדירה כל הזמן הזה. הוא חייב עבור חשמל וארנונה, חייב לי עבור חודשיים 3,600 ₪. וכן 5,000 ₪ שנתתי לקבלן כבר וכעת אינו יכול לעבוד. אני דורש שימסור את מפתח הדירה, ויקח רק חפצים אישיים וישאיר את שאר הציוד, עד תשלום החובות שלו: ארנונה וחשמל. כמו כן מסרתי לו תכשיטים למכור בסך 5,366 ₪ קבלתי ממנו 824 ₪ וחייב לי עדיין 4,542 ₪. עד כאן עיקרי הטענות, הצדדים חתמו על שטר בוררות. בירור הדין יש לנו תביעות של השוכר ותביעות נגד של המשכיר. הפחתת דמי השכירות הנה התובע דרש שיפחיתו את גובה דמי השכירות, היות והדירה לא היתה תקינה ומתאימה לדיור. היות והשוכר נכנס כאילו לפני הזמן , וזה גרם שהמשכיר לא יוכל באמצעות הקבלן לבצע את השיפוצים כהלכה, זה נקרא איהו הוא דאפסיד אנפשיה. ולכן, היות והוא עצמו גרם את המצב שלא ניתן לתקן, אינו יכול לגלגל את החיוב על המשכיר. אי הבנת החוזה מה שטוען השוכר שלא ידע או לא הבין מה שכתוב בחוזה לפי ההלכה זו אינה טענה. אם אדם חותם על מסמך אינו יכול לטעון לא הבנתי או לא ידעתי, ומה גם שהמשכיר טוען שכן נתן לו להבין וידע מזה. (ע' חו"מ סי' מ"ה סע' ג'). ולכן הסעיף שיש זכות למשכיר להוציאו בהודעה מראש הוא שריר וקיים. כמו כן ודאי שהשוכר חייב לשלם את החשמל והארנונה שהצטברו כמה חודשים למועצה. תביעת הנזק בנוגע לתביעת המשכיר שהשוכר גרם לו להפסיד את 5000 ₪ שנתן לקבלן, בית הדין אינו רואה בזה את השוכר כעושה נזק, כי זה ניתן לתיקון. כאשר השוכר יצא יקרא המשכיר לקבלן והוא יבצע את השיפוצים לפי המחיר שנקבע אז. מה גם שכל העניין נקרא גרמא בנזיקין, ואין לחייב בחיוב בידי אדם תשלום עבור נזק שכזה. ביחס לתכשיטים על המקבל להחזיר את התשלום או את התכשיטים אם לא מכרם, תוך שלשים יום מעת פסק הבוררות. לסיכום: א. על השוכר לשלם עבור שני החודשים האחרונים. ב. בית הדין סבור שיש לאפשר לשוכר עוד כמה שבועות, דהיינו באופן מעוגל עד סוף חודש יולי למניינם, שיישאר, כדי שיוכל לחפש דירה חילופית. וכל זמן שגר הוא צריך לשלם שכר דירה, וכן לארנונה וחשמל את החיובים, ולהביא אישור על התשלום. כל זה בתוך שלושים יום מעת הגעת פסק הבוררות לידי הצדדים. ג. על השוכר להשאיר בדירה את החפצים שאינם אישיים עד גמר התשלום עבור החיובים. ד. ביחס לתכשיטים על המקבל להחזיר את התשלום או את התכשיטים אם לא מכרם, תוך שלשים יום מעת פסק הבוררות. בית הדין מקווה שהצדדים יבינו את רוח הדברים והאמת והשלום אהבו. בכבוד רב הרב דוב ליאור הרב אהרון אליהו הרב ישראל הירשנזון נושאים חוב (הלוואה) - חוזה (הסכם/התחייבות) > חוב (הלוואה) > פרעון וגבייה של חוב > כפייה לפרעון החוב > מישכון נכסי החייב שומרים - שכירות > שכירות > דמי שכירות > הפחתת דמי שכירות > כשנמנע שיפוץ על ידי כניסה מוקדמת של השוכר שטרות > טענות נגד השטר > טענת חוסר מודעות לתוכן השטר > כשחתם מקורות שולחן ערוך חושן משפט לט-עד - הלכות הלוואה סימן מה סעיף ג