סיכום
התובעת הגישה תביעה לבית דין בעניין רכישת דירה שנחתם בנובמבר 2017. התובעת טענה כי מגיע לה פיצוי בשל איחור במסירת הדירה וליקויי בנייה. ההחלטה עוסקת בשאלה האם התביעה צריכה להוגש גם נגד נתבעת 2 (חברת ניהול). נתבעת 2 ביקשה למחוק את התביעה בטענה שהיא אינה היזמית או המוכרת, וכי אין חוזה ישיר בינה לבין התובעת. התובעת טענה כי נתבעת 2 הציגה עצמה כמוכרת בעת החתימה. בית הדין קבע כי החוזה הכתוב גובר על כל מצג טרום-חוזי, ושמה של נתבעת 2 אינו מופיע בהסכם המכר, אלא רק שמה של נתבעת 1. לפיכך, התביעה נגד נתבעת 2 נדחתה בהיעדר יריבות, והתביעה מול נתבעת 1 תימשך כסדרה.
נימוקים
בית הדין דן בשאלה האם מצג טרום-חוזי יכול להטיל חיובים משפטיים כאשר הוא אינו משתקף בחוזה הכתוב. בהתאם להלכה (רמ"א חושן משפט סימן רז סעיף א), החוזה הכתוב גובר על מצגים קודמים, במיוחד כאשר מדובר בהבדל מהותי כמו זהות המוכר. בית הדין הדגיש כי בנדון דידן, שם נתבעת 2 מושמט לגמרי מהחוזה (לא מדובר ב"אותיות קטנות"), זהו הבדל מהותי ומרכזי המוצא ביטוי בכל עמוד של החוזה. לפיכך, גם אם היה מצג טרום-חוזי לפיו נתבעת 2 מוכרת - החוזה חוזר בו ממצג זה. בנוסף, קשה לקבל טענה על הטעייה בעת חתימה כאשר קיימים מסמכים בהירים וברורים המציינים בבירור מי המוכר.
טקסט מלא של הפסק ←
החלטות קודמות שהוזכרו בהחלטה זו תוספת לחוזה עם מפקח בנייה - פסק דין סופי 78005-2 בס"ד, ראש חודש סיון תשפ"ב 31/06/22 תיק 82056-1 בעניין שבין התובעת הנתבעים התובעת חתמה על חוזה לרכישת דירה ביישוב פלוני עם נתבעת 1. החוזה נחתם בנובמבר 2017. לטענת התובעת, מגיע לה פיצוי כספי משום שהדירה נמסרה באיחור; בגין ליקויי בנייה; ועוד. עניינה של החלטה זו בשאלה האם יש מקום להגשת התביעה גם נגד נתבעת 2, כדלהלן. התובעת הגישה את התביעה שבתיק זה לבית המשפט לתביעות קטנות בירושלים, בהליך שמספרו ***. במסגרת הליך זה הגישה נתבעת 1 בקשה לעיכוב הליכים, באשר לטענתה קיימת בין הצדדים תניית בוררות. ואכן, במסגרת החוזה לרכישת הדירה, נחתמה בין התובעת לנתבעת 1 תניית בוררות, לפיה בהעדר הסכמה הצדדים ידונו בפני בית הדין ארץ חמדה גזית בירושלים או ברמת גן. נתבעת 2, אשר אינה חתומה על ההסכם, הסכימה להכפיף עצמה לבוררות זו. בהחלטה שנתנה כבוד השופטת מרים קסלסי נקבע שבהעדר הסכמה אחרת בין הצדדים, התביעה תוגש בפני מותב זה – בית הדין ארץ חמדה גזית. התובעת חתמה על הסכם בוררות של בית הדין. נתבעת 2 הצהירה פעמיים (בכתב) כי היא אינה כופרת בסמכות בית הדין. טענות הצדדים נתבעת 2 ביקשה למחוק את התביעה נגדה בשל העדר יריבות. לטענתה היא אינה אלא חברת ניהול, ולא יזמית. וכן, כי לתובעת אין כל הסכם מולה. נתבעת 1 הביעה את הסכמתה לדחיית התביעה נגד נתבעת 2. לדבריה, "אין לנו התנגדות לדחיית התביעה כנגד הנתבעת 2... וזאת מאת העדר יריבות מובהק. הנתבעת 2 היא אינה היזם ו/או הקבלן. תביעת הנתבעת 2 מקורה בטעות התובעים ואף מסרבלת את התיק שלא לצורך". התובעת השיבה כי "נתבעת 2 הינה החברה היזמית שמכרה את הדירה. נכון שבחוסר תום לב השמיטה נתבעת 2 את שמה בחוזה עליה החתימה את הלקוחות, אבל מלבד זאת, היא פעלה לכל דבר ועניין כחברה יזמית, וליזמים יש אחריות מלאה על פי פסיקת בתי המשפט". בית הדין ביקש מהתובעת הבהרות נוספות לכך שהתביעה מוגשת גם נגד נתבעת 2. להלן ציטוט הדברים שהשיבה התובעת (צוטטו החלקים הרלוונטיים מתוך תשובתה): בתגובה למכתב התובעת, השיבה נתבעת 2 (תמצית הדברים): אין מחלוקת כי בהסכמים השונים שהוצגו לבית הדין ושעניינם הדירה של התובעת, לא מופיע שמה של נתבעת 2, אלא רק שמה של נתבעת 1 (יתכן שישנם מסמכים אחרים, אך אלו לא הוצגו לבית הדין). משמעות הדבר היא, שלא הוצגה כל ראיה לטענת התובעת, שנתבעת 2 היא היזמית של בניית הדירה, או שהיא זו שמכרה לה את הדירה. התובעת טענה כי נתבעת 2 הציגה את עצמה כמי שמוכרת את הדירה,"כאשר חתמה הרוכשת, כשהייתה בת 18, על ההסכם מול נציגי [נתבעת 2] במשרדיהם, היא הייתה בטוחה שהיא חותמת מול [נתבעת 2]". התובעת מבקשת לייחס למצג זה (אשר הוכחש ע"י נתבעת 2) משקל משפטי, שדי בו להטיל חיובים שונים על נתבעת 2. גם אם נקבל את הטיעון העובדתי – שנוצר הרושם שהדירה נרכשת מנתבעת 2 – קשה לייחס לו משקל הלכתי-משפטי. מבחינה הלכתית-משפטית, החוזה החתום גובר על הרושם הכללי שנוצר אצל התובעת. הפוסקים דנו במשקלו של מצג טרום חוזי, כאשר מצג זה אינו מוצא ביטוי בחוזה החתום. הרמ"א (חושן משפט סימן רז סעיף א) כתב"וכן אם התנו תנאי ואח"כ כתבו השטר סתם, ודאי על התנאי הראשון כתבוהו". ברם, יש לחלק בין מקרים שונים: בין תנאים שונים לאור מידת חשיבותם; בין סוג ההשמטה (אם התנאי הושמט לגמרי, הוזכר בצורה מעורפלת, או שנכתבו דברים סותרים); בין חוזים מסוגים שונים (אינו דומה שטר קצר ותמציתי, לחוזה ארוך בן עשרות עמודים). ראו בעניין זה בנספח לפס"ד 78005 של ארץ חמדה גזית, ע"י כבוד הדיינים רכניץ, כהנא ולונצר. בנדון דידן, אף אם התובעת סברה שהיא עומדת לרכוש דירה מנתבעת 2, החוזה הכתוב גובר על רושם זה. העובדה ששמה של נתבעת 2 אינו מופיע כלל בהסכם המכר, ותחתיו מופיע שמה של נתבעת 1, מלמד שנתבעת 2 אינה מי שמוכרת את הדירה. לא מדובר ב"אותיות קטנות" שאיש אינו טורח לקרוא אותן, אלא בהבדל מהותי ומרכזי, המוצא ביטוי בראש העמוד הראשון של הסכם המכר, ובכל אחד ואחד מעמודי החוזה (כמקובל בחוזי מכר, בשולי כל עמוד ישנן חתימות של שני הצדדים). לכן, גם אם היה מצג טרום חוזי לפיו נתבעת 2 היא זו שמוכרת את הדירה – הרי שהחוזה חוזר בו ממצג זה. בנוסף, קשה לקבל טענה על הטעייה במעמד חתימת ההסכם – כאשר ישנם מסמכים מפורטים וברורים שחור על גבי לבן, לפיהם המוכרת היא נתבעת 1, לא מסתבר לקבל טענה על הטעייה במעמד זה. החלטות התביעה מול נתבעת 2 נדחית בהיעדר יריבות. היות שלא נדרשו דיונים בנוכחות הצדדים, אין חיוב בהוצאות משפט. אין בהחלטה זו בכדי להכריע בדבר כל מחלוקת או תביעה אחרת, באם יהיו, בין התובעת לנתבעת 2. ערעור על החלטה זו: ניתן להגיש ערעור על החלטה זו. אולם, היות שפסק הדין פוטר למעשה את נתבעת 2 מהתייצבות בדיונים, לא ניתן יהיה לקיים דיונים בהליך מול נתבעת 1 עד שיוכרע באופן סופי אם נתבעת 2 היא חלק מההליך. לכן ניתן יהיה להגיש ערעור על החלטה זו עד לתאריך יז בסיון 16/06/22, הערעור מותנה בתשלום אגרת הערעור עד למועד הנ"ל. ניתן לבקש הארכה. ככל שהצדדים לא מתכוונים להגיש ערעור על ההחלטה – הם מתבקשים להודיע על כך לבית הדין בהקדם. למעט האמור בסעיף הקודם, התביעה מול נתבעת 1 תימשך כסדרה, על פי סדרי הדין של בית הדין. הועל כך באנו על החתום היום א' סיון תשפ"ב 31 במאי 2022 __________________ __________________ __________________ הרב דניאל לונצר הרב אהרן פלדמן, אב"ד הרב אסף הר-נוי