סיכום
סכסוך בין קונה ומוכרת דירה בעקבות עיכובים בביצוע החוזה. התובעת (קונה) תבעה לביטול החוזה וקבלת פיצוי בסך 7,600 דולר בעל טענה שהמוכרת לא סללה משכנתא וסיפקה את הדירה באיחור. המוכרת טענה כי הייתה אנוסה בעקבות השבתה בטאבו ותהליך משכנתא של הקונה. בית הדין קבע שאין כאן הפרה בכוונה משום שלשני הצדדים היו אילוצים חיצוניים, וקיים את החוזה. בית הדין התחלק על האם המזגן כלול במחיר ובסופו קבע שכן הוא כלול, וחילק את עלית שער הדולר בחצי בין הצדדים, כאשר כל צד נשא בהוצאותיו הנפרדות.
עובדות
חוזה מכירת דירה חתום בתאריך 14.10.01 בין קונה ומוכרת. המחיר המוסכם היה 68,000 דולר (אם כי בחוזה הרשמי כתוב 76,000 דולר לצורך קבלת משכנתא גדולה יותר). התובעת (קונה) העלתה טענות: א) המוכרת לא סללה משכנתא שרובצת על הדירה עד 25.10.01; ב) המוכרת לא מסרה את הדירה עד 30.1.02; ג) נגרם נזק בשל עלית שער הדולר (משער 4.27 ש"ח לדולר). המוכרת טענה שבחרה בגרירה במשכנתא (בהוצאה של 8,000 שקל), שלא קיבלה עדיין את הסכום 201,000 שקל מהקונה, שהייתה שביתה בטאבו, ושמכתב הכוונות מהבנק לקונה הגיע רק ביום 2.12.01. כמו כן, המוכרת לא יכולה לעזוב את הדירה בתאריך הנקוב בגלל מחלת בעלה. היה חילוק דעות בין הצדדים האם המזגן כלול במחיר.
החלטה
בית הדין קבע: א) אין לבטל את החוזה כי לא היתה הפרה בכוונה משום שלשני הצדדים היו אילוצים שלא היו לאל ידם; ב) יש לקיים את החוזה; ג) המזגן כלול במחיר של 68,000 דולר, לא תוספת של 4,000 דולר, על פי כלל הלכתי "דברים שבלב אינם דברים" ועל בסיס המנהג בעיר שלא מוכרים דירה ללא אביזרי חימום; ד) עלית שער הדולר תחולק בחצי בין הצדדים - כל צד ישא בחצי מהעלייה בהפרש בין שער היציג של אז (4.27 ש"ח) לבין שער התשלום בפועל; ה) כל צד ישא בהוצאותיו ובנזקיו הخاص, לא יחויב צד בנזקי חברו; ו) המוכרת תעמיד את הדירה במצב תקין וללא מומים, ובמחלוקת יש להשתמש במומחה; ז) הקונה תשלם 201,000 שקל בהקדם; ח) אין חיוב ממוני בגין עגמת נפש.
נימוקים
בית הדין קבע כי משיקול של העובדות בשלמותן, לא היתה כאן שום כוונה מאף צד להפר את החוזה - הייתה משכנתא בטאבו מטעם הרשויות, התהליך של משכנתא של הקונה לקח זמן, ובעלה של המוכרת היה חולה. לגבי המזגן, על אף שהמוכרת טענה שחשבה לתשלום נפרד, בית הדין הסתמך על הכלל ההלכתי "דברים שבלב אינם דברים" ודרש ראיה בכתב מפורשת. בנוסף, בית הדין הסתמך על המנהג שבעיר מסוימת לא מוכרים דירות בלי אביזרי חימום, ולכן סבר שהמזגן כלול במחיר המוסכם. בנושא שער הדולר, מכיוון שלא היתה הפרה חד משמעית, בחרה בית הדין בחלוקה שווה של הנזק בין הצדדים. בנושא הנזקים, בית הדין סבר שזו גרמא (סבבה בלי בכוונה זדונית), ולכן לא חייב צד אחד בנזקי חברו.
טקסט מלא של הפסק ←
מס. סידורי:122 טענה להפרת חוזה במכירת דירה תשס"ב/4 התובעת: הגב' א', קונה דירה. הנתבעת: הגב' ב', מוכרת הדירה. בנושא: מכירת דירה. טענות הצדדים: התובעת: אני חתמתי חוזה ב 14.10.01 ובחוזה היו כמה סעיפים שלגבי אחדים מהן אי קיומם מהוה הפרה שמבטלת את כל ההסכם, ולפי דעתי המוכרת הפרה את ההסכם. היא היתה אמורה לסלק או לגרור או להקפיא את המשכנתא הרובצת עליה עד 25.10.01 ולא עשתה זאת, מתוך ידיעה כי ללא סילוק השיעבוד לא נוכל לקבל את המשכנתא שלנו. כמו כן היתה אמורה למסור את הדירה לידינו לא יאוחר מיום 30.1.02 ולא עשתה זאת. וכן נגרם לנו נזק בגלל השער של הדולר שעלה בינתיים כי חשבנו לשלם לפי השער היציג שהיה אז 4.27 ש"ח לדולר. ומכיון שאינה מוכנה לפשרה שהצעתי, אני דורשת לבטל את כל החוזה ולדרוש את הפיצוי המוסכם בחוזה בגין הפרה בסך 7,600 $ דולר, וכן נגרמו לנו נזקים אחרים כמו שכר דירה הוצאת משפט ועגמת נפש. הנתבעת: לא יכולתי להקפיא את המשכנתא זה עולה 8,000 שקל, ולא קבלתי מהקונה עדיין כלום. ומה שמוזכר בחוזה על קבלת 4,000 $ דולר זה היה סתם כלפי חוץ. כמו כן היתה שביתה בטאבו ולא יכולתי לקבל שום מסמך מהם. בחרנו בגרירה והודענו לקונה ולא היתה התנגדות מצדה, וכן מכתב הכוונות מהבנק לא יכולנו לקבל מוקדם יותר, רק ביום 2.12.01 בא השמאי לדירה שמכרתי לא'. עד התאריך הנ"ל הקונה טרם סיימה את תהליך קבלת המשכנתא שלה ולכן אין מקום לטעון שיכלו לעמוד בתשלום ביום 30.10.01 אילו היה מכתב הכוונות. לגבי הסכום 201,000 שקל שלא שנוי במחלוקת שהיא לא העבירה אלינו זה מוכיח את כוונתה להפר את החוזה. לא יכולנו לעזוב את הדירה ברמת ממרא בתאריך הנקוב בגלל מחלת בעלי, ויש על כך סימוכין רפואיים. נגרמו לנו הפסדים הן בגלל שקבלנו הלוואה מבנק לשלם עבור הדירה שרכשנו ברמות, וכעת אנו גם צריכים לשלם דמי שכירות בסך 550 דולר, ועגמת נפש גדולה. כמו כן יש וויכוח בין המוכרת והקונה האם מחיר הדירה בסך 68,000 דולר כולל את המזגן. ע"כ עיקרי הטענות, הצדדים חתמו על הסכם הבוררות. בירור הדין עומדות לפנינו שלוש בעיות עיקריות. א. האם היתה כאן הפרת חוזה מצד כל שהוא על כל השלכתיו. ב. ישנה מחלוקת בין המוכרת והקונה האם מה שהוסכם ביניהם לא בפומבי שמחיר הדירה הוא בסך 68,000 דולר האם זה כולל מגזן או לא? ג. האם יש לשלם לפי שער היציג של אז או עכשיו? הפרת החוזה לאחר עיון בטענות הצדדים בית הדין רואה קודם כל שלא היתה כאן שום כוונה מאף צד להפר את החוזה, היו אילוצים לכל צד, ולקבוע מי אשם יותר זה קשה מאוד. ולכן בית הדין בא לכלל מסקנה שאין לדון כאן מצד ביטול החוזה מאף צד, ואי לכך יש לקיים את ההסכם שביניהם, כל צד היה אנוס בגלל סיבות שלא היו לאל ידו למנוען. הכלול במכר ביחס למזגן: האם כלול במחיר, הנה שני הצדדים הודו שמה שכתוב בחוזה שהמחיר הוא 76,000 דולר זה נכתב רק כלפי חוץ כדי לאפשר לקונה לקבל משכנתא יותר גדולה והמחיר שהוסכם ביניהם הוא בסך 68,000 $. בחוזה בעצמו שהוצג לפני בית הדין רשום שהמזגן כלול במכירה ולא ראינו שום מסמך שאומר מפורשות שיש להוסיף 4000 $ דולר עבור המזגן. יכול להיות שהמוכרת חשבה ככה בליבה אבל היה צריך שזה יהיה רשום, כמו שכתבו את הסכום 68,000 ולא כפי שרשום בחוזה הרשמי 76,000, ויש לנו כלל בהלכה שדברים שבלב אינם דברים. ומה גם שמסתבר שבאיזור ההר לא מוכרים דירה בלי אביזרי חימום, ולכן בית הדין סבור שהמזגן כלול במחיר 68,000 דולר. שער יציג אודות הבעיה כיצד לשער את שער הדולר , בית הדין סבור שהיות ואין כאן קביעה חד משמעית שצד אחד הפר את ההסכם, יש לחלק את עלית השער בין שניהם, שיעשו חשבון מדויק ביום התשלום כמה היה שער היציג דאז דהיינו 4.27 ש"ח וכמה זה ביום התשלום בפועל, ויתחלקו ביניהם כל צד יספוג חצי מעלית השער. תשלום הנזקים כל אחד מהצדדים נגרמו לו נזקים והיות וזה גרמא אין בית הדין מוצא לנכון לחייב צד אחד בנזקי חברו אלא כל צד ישא בהוצאותיו, וכן אין בית הדין רואה מקום לחייב עבור פיגור כי הוא סבור שזה לא נעשה בכוונה אלא באונס. על המוכרת להעמיד את הדירה כשהיא במצב תקין וללא מומים בידי הקונה, ואם יש ביניהן חילוקי דעות עליהן להביא אדם מומחה בנושא תקינות דירות, כמו לדוגמא בקריה ישנו ג' או ד' או ה', שיבחן את הדירה ויקבע אם היא במצב תקין הראוי לדירה ללא מומים. על הקונה לשלם בהקדם את הסך 201,000 שקל כי על זה אין מחלוקת כדי למנוע נזקים למוכרת. בית הדין רואה שבאמת לשני הצדדים נגרמה עגמת נפש גדולה, וגם על זה אין מקום לחיוב ממוני, וכל צד ינסה לפייס את חברו בדברי פיוסים. על הצדדים לבצע את פסק הבוררות בהקדם האפשרי על כל סעיפיו. בית הדין מקווה שהצדדים יבינו את רוח הדברים והאמת והשלום אהבו. בכבוד רב הרב דוב ליאור הרב אהרון אליהו הרב שלום אילוז נושאים מכר - קנין > מכר > דברים הכלולים במכר > דברים פרטיים הכלולים במכר > מזגן בדירה דמי המכר > כשיש שינוי בשער המטבע בין הזמן שהוסכם לבין הביצוע שטרות > פרשנות > סכום שנכתב למראית עין > השפעה על דברים אחרים שנכתבו בשטר