פטור מדמי שימוש בדירה העומדת למכירה

פטור מדמי שימוש בדירה העומדת למכירה בית הדין האזורי פתח תקוה בפני כבוד הדיינים: הרב דוד גרוזמן י"ט באלול התשע"ט בא כוח התובע טו"ר אריה לייב גרליץ בא כוח הנתבעת עו"ד אפרת אלמדון בייראך ועו"ד מיה רשל ארבל פטור מדמי שימוש בדירה העומדת למכירה נושא הדיון: פטור מדמי שימוש בדירה העומדת למכירה בפניי בקשת התובע לחייב את הנתבעת בדמי שימוש בהיותה דרה בדירת הצדדים זמן רב. כמו כן בפניי תגובת הנתבעת, כי הדירה נמצאת בהליך מכירה אצל מתווך ששני הצדדים נתנו לו בלעדיות על מכירתה, ועל כן אין לחייבה בהיות הדירה במעמד של "עומדת למכירה בכל יום". על כך הגיב התובע, כי אכן הדברים נכונים, אך אין קשר בין העובדה כי הדירה הוצאה והוצעה למכירה, לבין העובדה כי הנתבעת דרה בדירת הצדדים ועליה לשלם דמי שימוש לתובע עבור כך. הצדדים התגרשו ביום ז' באדר ב' תשע"ט (14.3.2019) לאחר שבית הדין הביא את הצדדים להסכמות, ואשר קיבלו תוקף של פסק דין ביום ד' באדר ב' תשע"ט (11.3.2019) על ידי, לאור העובדה כי הצדדים הסמיכו אותי לדון כדיין יחיד. בהסכם הגירושין נאמר: ב. דירת הצדדים ב[א'] תימכר, לכל המרבה במחיר בתוך שלשה חודשים, ואם לא יצליחו יפנו לבית הדין לצורך מינוי כונס נכסים. לטענת האישה אילולא רצונו של התובע למקסם את מחיר הדירה, הדירה הייתה נמכרת לפני זמן רב. לאחר עיון בבקשה מחליט בית הדין לדחות את הבקשה. ונבאר את פסק הדין לאור הנושאים לדיון שיתבארו לקמן. (אציין כי את יסוד הדברים כבר כתבתי בפסק דין בחיפה תיק מספר 510040/4). הנושאים לדיון א. הדר בחצר חברו חייב לשלם לו דמי שכירות. ב. הדר בחצר חברו חייב מדין "נהנה" או בגלל שמחסר את חברו. ג. זה לא נהנה וזה חסר. ד. הדר בחצר חברו כשחייב מדין חוב או מדין מזיק. ו. שותף יכול להשתמש בשל חברו. ז. יש להבחין בין דירה העומדת למגורים לבין דירה העומדת להשכרה ולרווחים. ט. די באמירת "צא" בכדי להפסיק את השותפות. י. כשהדירה הוצעה למכירה אין היא עומדת להשכרה. א. הדר בחצר חבירו חייב לשלם לו דמי שכירות ומסיקה הגמרא שחיוב התשלומים של הדר בחצר חבירו, תלוי אם החצר עומדת להשכרה או לא: אם כן, יוצא ש"בחצר דלא קיימא לאגרא וגברא דלא עביד למיגר" (חצר שאינה עומדת להשכרה והגר שם בלאו הכי לא היה שוכר מקום אחר), כלומר זה לא נהנה וזה לא חסר – ודאי פטור, ואם "קיימא לאגרא ועביד למיגר", כלומר זה נהנה וזה חסר – ודאי חייב. אך "בלא קיימא לאגרא וגברא דעביד למיגר", כלומר זה נהנה וזה לא חסר, הסיקה הגמרא שפטור. ב. הדר בחצר חברו חייב מדין "נהנה" או בגלל שמחסר את חברו. וטעם הפטור בזה נהנה וזה אינו חסר, ביאר הפני יהושע בהתייחסו לדברי הגמרא: מבואר בגמרא שהפטור של "זה נהנה וזה אינו חסר" נאמר רק במקום שלא נגרם לבעלים כל הפסד, אבל אם נגרם לו אפילו הפסד מועט, כהשחרת הכתלים, חייב, אך במקרה זה, אותו שדר בבית, אינו משלם רק מה שחיסר את חברו, אלא חייב לשלם כל דמי השכירות כפי שנהנה, ואין כאן את הפטור זה נהנה וזה לא חסר. וביאר הפני יהושע טעם הדבר, שהחיוב של הדר בחצר חברו הוא משום שנהנה מממון חברו, אלא שכל שאין לבעלים כלל הפסד במה שדר בחצרו, הוי מידת סדום לתבוע את מה שנהנה, וכופים על מידת סדום. אולם, אם היה הפסד לבעל הבית ממגורי חברו בביתו, כגון "שחרוריתא דאשייתא" (השחרת הכתלים), כבר אין טענה על הבעלים, שתביעת דמי ההנאה היא "מידת סדום", ומאחר שמעתה יכול לתבוע – תובע את חברו בכל מה שנהנה מנכסיו, ולא רק מה שחיסר את נכסיו. ג. זה לא נהנה וזה חסר ואחר שנקבע להלכה ש"זה נהנה וזה אינו חסר" פטור, יש לדון מה הדין להפך, האם "זה אינו נהנה וזה חסר" חייב או פטור. התוס' (בבא קמא כ. ד"ה זה אינו נהנה) העירו על מסקנת הגמרא ש"זה אינו נהנה וזה אין חסר" שפטור: אפילו בחצר דקיימא לאגרא וגברא דלא עביד למיגר (היינו "זה אינו נהנה וזה חסר") הוה מצי למימר דפטור, כיון שלא נהנה, אף על פי שגרם הפסד לחברו, דאפילו גירשו חברו מביתו ונעל דלת בפניו, אין זה אלא גרמא בעלמא. והפני יהושע התקשה בדבריהם, שאם הוצאת חברו מבית שניתן להשכירו נחשב רק גרמא, אם כן אף "בזה נהנה וזה חסר" צריך להיות פטור, שהרי הגמרא מסופקת ב"זה נהנה וזה אינו חסר", אם חייב או פטור, משמע שלחייב מדין "נהנה" גרידא אינה סברא פשוטה, ולמה אם כן פשוט לחייב ב"זה נהנה וזה חסר" הרי לשיטת תוס' חסרון זה נחשב "גרמא"? ומכוח הקושיה מייסד הפני יהושע מה הוא יסוד החיוב בסוגיא: ומאחר שסיבת החיוב בסוגיא היא מה שנהנה מחברו, לכן במקרה ש"זה לא נהנה וזה חסר" – כיוון שאין כאן 'נהנה' – אין לחייבו. והטעם לשיטת הרי"ף לחייב ב'חסר' – ששונה דינו מגזלן שמשלם כשעת הגזלה, ובוודאי יכול לומר הרי שלך לפניך – יעוין בשיטה מקובצת שתירץ זאת וזו לשונו: לא צריכא בחצר דלא קיימא לאגרא. ואיפכא לא מצי למימר, דפשיטא ליה הואיל ולא נהנה דפטור, ואי משום דחסריה - לא מחייב מידי, דהרי אם גזלה ממנו דמשיב כעין שגזל ואינו משלם שכר. ולא נהירא, דאם כן כי זה נהנה וזה חסר נפטריה מטעם גזלן? אלא ודאי לגזלן לא מצי לדמויי, דהתם גזרת הכתוב הוא דכתיב "והשיב את הגזלה אשר גזל" - כעין שגזל יחזיר, אבל הכא מיירי באדם שאינו רוצה לעשות עצמו גזלן, ולהכי לא מצי למימר איפכא, דכיוון דחסריה – חייב, אם לא יעשה גזלן. כלומר, כיוון שאינו מחשיב עצמו לגזלן אלא דר בחצר חברו, על כן לא חל עליו דיני "והשיב את הגזלה אשר גזל", ועל כן יש לחייבו לפי הרי"ף על החיסרון, אף על פי שאין אפשרות לחייבו על ההנאה. יוצא שנחלקו הראשונים בטעם שזה נהנה וזה לא חסר פטור – אם הוא משום שעל כל הנאה חייב ורק משום שכופין אותו על מידת סדום אינו יכול לתובעו, או משום שכיוון שלא חיסר דבר אי אפשר לחייבו. ד. הדר בחצר חברו כשחייב מדין חוב או מדין מזיק ולפי זה נחלקו בגדר החיוב בנהנה כשהחסיר מחברו, אם זה משום דיני מזיק או משום דיני חוב ומכר שחייב ליתן כתמורה עבור קבלת דבר מהשני, שלרי"ף זה מדיני מזיק ולתוספות ולפני יהושע זה מדיני חוב. ועיין בקצות החושן (סימן שצא ס"ק ב) וזו לשונו: מפורש בקצות החושן שדין נהנה חיובו כדין בעל חוב, ולכן דין גבייתו יהיה מקרקע בינונית. אמנם מכריע הקצות החושן, שיהיה דינו לגבות את חובו מזיבורית, כיוון שאין את הטעם של "לא תנעול דלת בפני לווין", שבגללה תיקנו חז"ל שבעל חוב דינו מבינונית. אולם החזון איש (בבא קמא סימן יא ס"ק יח) חולק על הכרעת דינו של הקצות החושן וסובר, שמשום לא פלוג רבנן, כיוון שהוגדר חיוב נהנה כדין בעל חוב, שוב דינו יהיה בבינונית. אולם יעוין בברכת שמואל (בבא בתרא סימן ז) שהוכיח מהדין המובא בכתובות (ל ע"ב) שאם תחב לו חברו לתוך בית הבליעה תרומה, כיוון שיש דין של 'קים ליה בדרבה מינה', פטור מדמי התרומה שלו, ולכאורה הרי אם נאמר שדין 'נהנה' הוא כדין חוב, אם כן מדוע יפטר משום הדין של 'קים ליה בדרבה מיניה', הרי לא נאמר דין זה בטענה של "ממוני גבך". אלא על כורחך מוכח מדין זה, שחיוב 'נהנה' אינו דין של חוב כמלווה, אלא כדין מזיק וגזלן, כיוון שנהנה מממון חברו כל עוד אינו משלם זאת דינו כדין גזלן, והתשלום פוטרו מדין גזלן, ותשלומי גזלן נפטרים מדין 'קים ליה בדרבה מיניה'. היוצא מהנ"ל, שבזה נהנה וזה לא חסר שהסיקה הגמרא שפטור, הוא מאחד משני טעמים, או שהיה מקום לחייבו מדין "נהנה" אלא שכל שחברו נהנה בלי שהוא נחסר, כופין על מידת סדום שלא יתבע ממנו מה שנהנה, או שניתן לחייב רק מטעם מזיק ומחסר את חברו, והכא אין לחייבו משום שלא חיסרו. והקשה בשיטה מקובצת, ביחס לדין זה נהנה וזה לא חסר פטור: וקשה אמאי לא פשיט ליה דפטור כדאמרינן פרק קמא דבבא בתרא (יב ע"ב) דכופין על מדת סדום ויהבינן ליה אחד מיצרא. ויש לומר דלא דמי, דהא קא מודו דהכא אם ראינו בו בשעה שנכנס לביתו, לא שבקינן ליה ליכנס הילכך כי דר בו יש לחייבו, והתם מחתינן ליה לכתחילה ויהבינן ליה אחד ניגרא, אלמא לאו חדא טעמא נינהו. ע"כ – ה"ר ישעיה ז"ל. היוצא מדבריו, שכל הנידון בסוגיה בדין זה נהנה וזה לא חסר אם חייב או פטור, הוא רק באופן שאם היה רוצה להיכנס לביתו יכול היה בעל הבית למנוע ממנו את הכניסה לדור, ורק אז יש לדון באופן שכבר דר שם אם חייב לשלם או לא, אך באופן שבו מלכתחילה מותר לו להיכנס אף בלי הסכמת בעל הבית, בזה בוודאי לכולי עלמא זה נהנה וזה לא חסר פטור. אמנם תוספות (שם כא ע"א ד"ה כהדיוט) חולקים על רש"י וזו לשונם: וכן בשיטה מקובצת כתב בשם ר' ישעיה וזו לשונו: וכן הרמ"ע מפאנו (שו"ת, סימן פט) פסק שרש"י יודה בזה נהנה וזה חסר, וזו לשונו: וייתכן לומר שרש"י ותוספות נחלקו במחלוקת של הראשונים המובאת לעיל, אם המחייב ב'זה נהנה וזה חסר' הוא ההנאה שבדבר או החיסרון של השני, אם החיוב הוא חיוב ממון כמו חוב או החיוב הוא חיוב כדין מזיק. ברם, עדיין ייתכן לומר שיש לחייבה כדין 'שותפין' שהתבטלה השותפות שביניהם וכפי שהובא לעיל וכפי שיובא דלקמן. ו. שותף יכול להשתמש בשל חברו הנה כתב הרמ"א (חושן משפט סימן קעא סעיף ח) וזו לשונו: לא חלקו, והשתמש בו אחד מן השותפין כמה שנים, לא יוכל אחר כך האחר לומר אשתמש גם כן זמן שנשתמשת, דכל זמן שלא חלקו כל אחד בשלו הוא משתמש. ומקור דבריו הוא משו"ת הרשב"א (חלק ב סימן קמא) וזו לשונו: הרי הטענה שכותבים הרשב"א והרמ"א "כל אחד בשלו הוא משתמש", היא טענת פטור, שהרי לא עשה השותף שום מעשה היזק בכניסתו לדירה לדור שם, ואף לא נהנה מרכושו של השני, שהרי בהיותו שותף הוא נהנה מרכושו ובשלו הוא משתמש, ועל כן אין לשותף שום תביעה עליו. אמנם הרשב"א הוסיף עוד טעם לפטור, והוא: "אם רצה חברו, היה משתמש בו", שטעם זה במקרים מסוימים יכול לסתור את הטעם הראשון של "בשלו הוא משתמש", כגון זוג שהתגרש, וחל על הבעל איסור לדור עם גרושתו בדירה, ואם כן יוכל לטעון שבגלל מגורי האישה בדירה אינו יכול לגור שם, והיא זו שבמגוריה מונעת ממנו להיכנס לדירה ועל כן שתשלם לו, או במקרה שהיא הוציאה נגדו צו הרחקה או צו מניעה המונע ממנו להיכנס לביתם, שלא שייך לומר "אם רצה חברו היה משתמש" ואילו לפי הטעם הראשון בכל מקרה בשלה היא גרה ומשתמשת ועל כן אין לחייבה. אך הרמ"א שהעתיק את הרשב"א, לא הביא כלל את הטעם השני, אלא רק את הטעם של "בשלו הוא משתמש", ועל כן אין לחייב את השותף כל עוד לא החסיר לשני ולא עשה שום מעשה נזק ולא נהנה מהשני אלא רק "בשלו הוא משתמש". אמנם, בשו"ת מהרש"ם (חלק א סימן ח) הסיק מעיון בדברי הרשב"א בשו"ת, ומדברי הרשב"א בריש פרק השותפין שבנדרים, כי עיקר הסברה היא "אם רצה חברו היה משתמש בו". ז. יש להבחין בין דירה העומדת למגורים לבין העומדת להשכרה ולרווחים בנוסף, אף שעדיין שני הצדדים הם שותפים בבעלות על הדירה, יש אומדנא שבשעה שחיי השיתוף הגיעו לקיצם, משתנה אופי השותפות, ואם עד עתה היו שותפים בדירה שמטרתה למגורי בני הזוג, הרי מעתה הדירה עומדת למכירה ועד שתימכר - הדירה עומדת להשכרה ולחלוקת דמי השכירות בין הצדדים, ובאופן זה אם האחד גר בדירה ומונע את האפשרות להשכירה, בוודאי יצטרך המונע לשלם לשותפו דמי שימוש, ואינו יכול לומר "בשלי אני משתמש". כך מצינו בשער משפט (סימן קעא ס"ק ה) וזו לשונו: ויש לחייב את האישה עבור שימושה בחלק של בעלה לשעבר הואיל ובמגורים בדירה היא מונעת את השכרת הדירה העומדת לרווחים. ט. די באמירת "צא" כדי להפסיק את השותפות אמנם לא בכל מקרה יכול שותף לסיים את השותפות באופן חד צדדי, אלא באחת מהאפשרויות המפורטות בשולחן ערוך (חושן משפט סימן קעו), כגון כאשר נגמרה תקופת זמן השותפות, כאשר מת אחד מהשותפין ובעוד מקרים המפורטים שם. ומצינו פוסקים, שבשביל להפסיק את השותפות ולא לחדשה כשהגיע הזמן, או להפסיק שותפות הקיימת, די בהודעה על כך לשותף שאין לו רצון להמשיך להשתתף עוד, כך מבואר בשו"ת מהרשד"ם (סימן קעז) וזו לשונו: ועל כן יש לחייב אישה בדמי שימוש בחלקו של הבעל, שהרי השותפות הראשונה של מגורים המשותפים בדירה - הסתיימה, ומעתה הדירה עומדת לשכר, וביושבה בבית ומונעת את האפשרות להשכיר את הדירה, חייבת לשלם לבעל את דמי השכירות שיכל לקבל אם היה משכיר את הדירה. נמצינו למדים כי חלה חובה על האישה בתשלום דמי שימוש לבעלה לשעבר על כך שהיא דרה אף בחלקו. י. כשהדירה הוצעה למכירה אין היא עומדת להשכרה אך עדיין יש לדון האם במקרה דנן שבו עסקינן החיוב תקף. חיוב בתי הדין את האישה בדמי שימוש מתבסס על העובדה, כי דירת הצדדים כל עוד והם נשואים אינה דירה העומדת להשכרה, בשל כך אין לחייב את האישה בדמי מדור, משום שכל החיוב נובע מהדין של חצר העומדת להשכרה וכאשר מי מהצדדים מונע להשכיר אותה ונוצר חוב ונזק לבעל החצר, מחויב בכך המונע לשלם לבעל החצר את דמי השימוש ולפצותו על כך. אולם כשהדירה הינה דירה העומדת למגורים איננה דירה העומדת להשכרה - אין לחייב את המונע בדמי שימוש, שהרי ממילא אי אפשר היה להשכירה, כי היא מוגדרת דירה למגורים ולא להשכרה. וכאשר בני הזוג מתגרשים וסיכמו בהסכם הגירושין שיש למכור את הדירה, הדירה מרגע זה משנה את מעמדה מדירה המיועדת למגורים לדירה המיועדת למכירה, אך אינה בשום אופן דירה העומדת להשכרה, ואיננה מוגדרת "חצר דקיימא לאגרא" כפי שההלכה מחייבת גדר זה בכדי לחייב את הדר בה לשלם לבעל הדירה ולמי שאינו יכול לדור בה מחמת מגורי הדר הנוכחי תשלום עבור זה. על כן, בדירה אשר מעמדה הוא מעמד של דירה למכירה ולא להשכרה ואין אפשרות ריאלית להשכיר דירה שנמצאת אצל מתווך וחלק מתנאי המכירה לעיתים הוא זמינות פינויה, במצב זה אין הדירה מוגדרת כדירה להשכרה ועל כן למעשה הדרה בדירה זו, ובמקרה זה זו האישה, אין היא מונעת רווח מדירת הצדדים שאפשר לחייבה על כך שהיא גרה בדירתם ובגללה הפסיד התובע הכנסה מדירה זו, שהרי אין הפסד מכך שלא השכירו דירה זו כי היא אינה עומדת להשכרה. ועל פי האמור לעיל, במקרה שבו הסכימו הצדדים למכור את דירת הצדדים, ולא הייתה תביעה להוציא את האישה מהדירה - לא מתקיים אף אחד מהתנאים האמורים לעיל בשביל לחייב את האישה בדמי השימוש. האישה דרה בשלה, לא הייתה אמירת "צא", הדירה לא נחשבת לדירה העומדת להשכרה כך שהאישה נחשבת לנהנה והבעל ללא חסר שהרי אי אפשר להשכיר דירה זו ומה הפסיד?! לאור האמור מחליט בית הדין: 1. אין לחייב את האישה בדמי שימוש. 2. יחד עם זאת, ככל שיתברר שמי מהצדדים מטרפד את מכירת הדירה ישקול בית הדין למנות כונס נכסים, כפי שסוכם בהסכם הגירושין, אך יטיל את הוצאות הכונס על המטרפד. 3. אם יתברר שהאישה הגרה בדירה תטרפד את מכירת הדירה, ישקול בית הדין לחייבה בדמי שימוש, שהרי בכך גילתה כי היא לא מתכוונת למכור את הדירה ובכך הדירה משנה את מעמדה לדירה העומדת להשכרה – ל"חצר דקיימא לאגרא" על כל המשתמע מכך. אפשר לפרסם בהשמטת הפרטים המזהים ובתוספות כנדרש. ניתן ביום י"ט באלול התשע"ט (19/9/2019 ). הרב דוד גרוזמן עותק זה עשוי להכיל שינויי ותיקוני עריכה