סיכום
שוכרי דירה בישוב צ' תבעו את המוכר (נתבע 1) והקונה (נתבע 2) לאפשר להם להמשיך בשכירות הדירה לשלוש שנים על פי אופציה בהסכם השכירות. בעת מכירת הדירה נקבע שהעברת החזקה תהיה בתום השנה הראשונה. בית הדין קמא קבע שלתובעים רק 'זכות ראשונים' וממנה, ולא זכות להארכה של שנתיים נוספות. בערעור, הוצגו תכתובות וואטסאפ המעידות על הסכמה מוקדמת להיקף גדול יותר של זכויות. בית הדין ערעור קבע שנוסח ההסכם החתום הוא המחייב, וכי סתירה בין הודעות וואטסאפ לבין לשון החוזה נפתרת לטובת נוסח ההסכם. בנוסף, הגיון כלכלי של העסקה מעיד שלא סביר שהנתבעים הסכימו להתחייבות מוחלטת של שלוש שנים בתמורה לתוספת כספית נמוכה. הערעור נדחה.
עובדות
התובעים שכרו דירה בישוב צ' מנתבע 1. במהלך השנה הראשונה של השכירות, מכר נתבע 1 את הדירה לנתבע 2, וההסכמה הייתה שהעברת החזקה תתרחש בתום השנה הראשונה. התובעים טענו שהסכם השכירות קבע זכות לאופציה של הארכה לשלוש שנים בחירה של השוכרים. בשלב המשא ומתן, בתכתובות וואטסאפ בין התובעת לנתבע 1, התקיימה דיון על הרחבת זכויות השכירות, ונתבע 1 הביע הסכמה לבקשה. עם זאת, בנוסח ההסכם הסופי שחתום, הוגבלה זכות התובעים ל'זכות ראשונים' בלבד, וקביעה זו מחייבת רק אם הדירה תישאר להשכרה (לא במקרה של מכירה או שימוש אישי).
החלטה
בית הדין ערעור דחה את בקשת רשות הערעור. הכרעה: (1) נוסח החוזה החתום הוא המחייב, גם כאשר יש סתירה בין החוזה לבין תכתובות וואטסאפ מוקדמות; (2) כלל 'יד בעל השטר על התחתונה' מחייב כאן, כיוון שאין אומדנא דמוכח שכוונת שני הצדדים הייתה אחרת; (3) לשון החוזה נוטה לטובת הנתבעים באופן משמעותי; (4) אם חל שינוי בעמדת נתבע 1 בין ההסכמה בוואטסאפ לחתימת החוזה, אין הוא חייב את נתבע 2 שלא חתם על כל הודעה; (5) הגיון כלכלי של ההסכם אינו תומך בהסכמה למוחלטות של שלוש שנים בתמורה לתוספת כספית נמוכה (300-500 שקלים); (6) התובעים נדרשים לעמוד בדיוק בנוסח החוזה הסופי שעליו חתמו.
נימוקים
בית הדין ערעור נימק את דחיית הערעור על הבסיסים הבאים: (1) בעדיפות נוסח ההסכם החתום על פני תכתובות וואטסאפ - ההסכם החתום נערך אחרי ההסכמה בוואטסאפ, ובזמן שבין ההסכמה לנוסח הסופי יכול היה נתבע 1 להתחרט; (2) עיקרון 'יד בעל השטר על התחתונה' - כאשר יש סתירה ואין הוכחה מוחלטת של כוונה משותפת אחרת, הנוסח המחייב שניהם חייב; (3) בחינה הגיונית-כלכלית - לא סביר שנתבע 1 והקונה יסכימו להתחייבות של שלוש שנים בתמורה לסכום נמוך, במיוחד אם היו בעיות בעתיד (חזרה לישוב, מכירה לשם קנייה במקום אחר); (4) אחריות המשוכר - התובעים העברו על החוזה בעדיות, תיקנו נקודות שוליות, ולכן היו צריכים להיות זהירים יותר בקריאת הנוסח הסופי לפני חתימה; (5) עקרון האומדנא דמוכח - אומדנא יכול להשפיע על פרשנות אך לא בעוצמה שתשנה את הלשון הברורה של החוזה.
טקסט מלא של הפסק ←
בעניין שבין התובעים מר ח' שוכר דירה מהישוב צ' הנתבעים 1. מר ז' מוכר הדירה 2. מר ט' קונה הדירה הישוב צ' א. רקע ובקשת רשות הערעור התובעים שכרו בית בישוב צ' מהנתבע 1. לאחר מכן, במהלך שנת השכירות הראשונה, נתבע 1 מכר את הבית לנתבע 2, ונקבע כי העברת החזקה לנתבע 2 תהיה בתום שנת השכירות הראשונה של התובעים. לטענת התובעים, בהסכם השכירות עם נתבע 1 נקבע שהם יוכלו להאריך את משך השכירות עד ל-3 שנים, על פי בחירתם, ותביעתם היתה שיתאפשר להם להמשיך לגור בדירה את השנים הנוספות. בעניין זה ניתן פס"ד בתאריך יז באדר תשע"ז. בית הדין הכריע שלא עומדת לתובעים הזכות להאריך את השכירות לשנתיים נוספות, וניתנה להם רק "זכות ראשונים" במקרה שהדירה תמשיך לעמוד להשכרה, ולא במקרה שהדירה תימכר או שהנתבע 1 יחליט לחזור להתגורר בה. על פס"ד זה הוגשה בקשת רשות ערעור, והנהלת בית הדין מינתה אותי לדון בבקשה בדחיפות. מכיוון שהתבקשתי להוציא החלטתי תוך ימים ספורים בלבד, ואנו מצויים זמן קצר לפני חג הפסח, אקצר ואסתמך על הפרטים שנמצאים בפסק הדין, ולא אכנס לניתוח ציטוטים רלוונטים או לניתוח הלכתי ארוך. אך עברתי בדקדקנות על החומרים ושקלתי את הדברים בניסיון להוציא דין אמת לאמיתו באופן שיכול להיטיב עם הצדדים. עיקר הערעור מתמקד בהצגת תכתובות מתמשכות בווטסאפ בין המבקשת למשיב 1, שתוכנו עוסק במשא ומתן לקראת חתימה על הסכם שכירות בין הצדדים. תכתובות אלו לא הוצגו לביה"ד קמא משום שהמכשיר הסלולרי ממנו נעשו השיחות היה מקולקל, וכעת, לצורך הליך הערעור, המבקשים תיקנו אותו. לטענת המבקשים, החומר מוכיח שהיתה הסכמה ברורה בין הצדדים שזכותם של המבקשים-השוכרים להמשך השכירות היא לפי הפירוש המרחיב של "זכות ראשונים", ולא הפירוש המצמצם, כפי שניתחו דייני בית הדין קמא בטוב טעם. ב. דיון א. מהתכתובת שהוצגה, עולה בבירור שהמבקשים הביעו דרישה לקבל את זכות ההחלטה אם תימשך השכירות לשלוש שנים או תסתיים מוקדם יותר (אופציה לשנתיים נוספות). כמו כן, המבקשים הוכיחו שבשלב מסויים משיב 1 הביע הסכמה לבקשה כפי שכתבה התובעת בווטסאפ, באופן שהיה צריך להיות ברור לו. ב. אלא שאין בנ"ל די להוכיח באופן מספיק את צדקת הערעור. וזה בגלל שיש סתירה בין ההסכמה בווטסאפ, למשמעות הפשוטה וכמעט ברורה של חוזה השכירות - הפרשנות המצמצמת (וכן בהתחשב בכלל של "יד בעל השטר על התחתונה"). ג. כדי לקבל את גירסת המבקשים, שאיני שולל אותה, נצטרך לומר ששני המבקשים שעברו על החוזה לפני חתימתו, לא הבינו מה שהיו צריכים להבין (אין לומר שהמבקשים סמכו בעיניים עצומות על משיב 1, שהרי ראינו שתיקנו אפילו נקודות מאוד שוליות בחוזה). ברור שנדרשות רצינות ומתינות לפני כריתת הסכם, ודקדוק בנוסח הסופי לפני החתימה, הרבה יותר מאשר בתשובה להודעת ווטסאפ. לכן, כאשר יש סתירה בין נוסח ההסכם לנוסח הודעות הווטסאפ, יש לתת עדיפות לנוסח ההסכם. כאמור, ההסכם נוטה לטובת המשיבים באופן משמעותי. ד. זאת אומרת, יכול להיות שהמשיב 1 היה פזיז (על פי תיאור של המבקשים) ולא הבין את מה שהמבקשים (בצדק) חשבו שהוא מסכים אליו. אך עדיין נוסח ההסכם הוא המחייב כאשר אין אומדנא דמוכח שכוונת שני הצדדים היה אחרת. ה. בנוסף לכך, מבחינת לוח הזמנים, החוזה נערך לאחר ההסכמה בווטסאפ, וגם זה נותן לו עדיפות מכרעת. בזמן שבין ההסכמה בהודעות ועד הניסוח הסופי של החוזה, כמה דברים היו יכולים לקרות ולשנות את הסכמת המשיב 1 (גם אם היתה הסכמה מוקדמת בהודעות). הוא היה יכול להתחרט עד החתימה המחייבת, מסיבות כאלו ואחרות. ו. ניתן לשאול, אם חל שינוי בעמדת המשיב 1, מדוע לא הודיע למבקשים? ראשית כל, כפי שטען בתגובה לערעור, היו גם לא מעט שיחות טלפוניות של משא ומתן בהן הדבר היה יכול לעלות. שנית, גם אם נניח שהמשיב 1 רימה, ברמה זו או אחרת, את המבקשים, עדיין הדבר לא אמור לחייב את המשיב 2 להמשיך להשכיר את הדירה (לכאורה, מצד דיני הראיות, גם דיוקים מדברי המשיב 1 לא אמורים לחייב את המשיב 2, אלא רק ממצאים שאפשר להוכיח אותם באופן שאינו ניתן להכחשה). ז. נעבור בזריזות לבחון את ההגיון של ההסכם, שהוא קריטי לקביעת אומדנא דמוכח שיכול להשפיע על הבנת הסכם נגד פשטות לשונו. טענת התובעים הוא שבגלל תוספת 300-500 (כנראה, 300) הם קבלו הבטחה גמורה של שכירות בכל תנאי. בהתחשב באפשרויות שהיו ריאליות ביותר מבחינת הנתבעים, לא הגיוני שיסכימו תמורת סכום כסף כזה. בוודאי אם היו רוצים לחזור לישוב צ', היה חשוב להם מאוד לקבל את ביתם בחזרה אחרי שנה. וגם על הצד שהחליטו סופית לעבור לישוב סמוך (כפי שקרה), לא הגיוני שהיו מסכימים לסכן את האפשרות למכור את הבית (כדי לקנות בית חדש) בשביל סכום כזה. הגיוני יותר שיבטיחו לא להשכיר למישהו אחר, לא להעלות את המחיר, ואפשר להוסיף (למרות שלא משתמע מהחוזה) שיהיה חיוב מוסרי להציע את הבית למכירה קודם כל לתובעים (כפי שעשו). אין בדברי בכדי לקבוע שלא יכול להיות שהנתבעים 1 הסכימו לבקשתם המלאה של המבקשים, אבל הוא מרחיק את האפשרות לומר שיש אומדנא דמוכח שכן הסכימו. ח. יש לציין שאם שני הצדדים התכוונו לדברים שונים, לשון החוזה תחייב, וכאשר גם אם הלשון לא מכרעת, "יד בעל השטר על התחתונה" (והנתבעים זוכים מספק). ט. לסיכום, אין גם בחומר החדש הוכחות מספיקות שהמשיב 1 הסכים לתת זכות שכירות מוחלטת לשלוש שנים, זכות שתחול גם במקרה שהמשכירים או הקונים ממנו ירצו לגור בו לאחר סיום התקופה הראשונה של השכירות. ג. החלטה בקשת רשות הערעור נדחית. על זה באתי על החתום ט' בניסן תשע"ז 5 באפריל 2017 _______________ דניאל מן, אב"ד