סיכום
תביעה ממונית של קונה דירה נגד המוכר לחייבו בתשלום דמי השבחה שהוטלו על הדירה ע"י עירית פתח תקוה בשנת 1999, כ-3 שנים לפני מכירת הדירה. החוב בסך כ-17,000 ש"ח כולל הצמדה. לפי סעיפים בחוזה המכירה (מאי 2002), על המוכר להסיר את כל החובות והדמים המגיעים לעיריה עד ליום מסירת הדירה. המוכר טען שקיבל אישור מהעיריה לשם רישום, וכן שהקונה ויתר על חוב זה בהסכם הפשרה שנחתם בנוגע לתביעות אחרות בדבר מומים בדירה. בית הדין קבע שהחוב הוא באחריות המוכר לפי החוזה והנוהג, שהאישור שניתן היה בטעות, וכי הוויתור בהסכם הפשרה לא חל על חוב זה שכן הוא חוב כלפי עיריה (צד שלישי) ולא כלפי הקונה, ובנוסף זה היה וויתור בטעות. פסק בית הדין שעל המוכר לשלם את החוב במלואו.
עובדות
דירה נמכרה בחודש מאי 2002 מן המוכר אל הקונים משפחת בר'. על הדירה היה מתלווה חוב השבחה שהוטל על ידי עירית פתח תקוה המתייחס לשנת 1999, כלומר כ-3 שנים לפני מכירת הדירה. החוב בעת הדיון עמד על כ-17,000 ש"ח כולל הצמדה. בחוזה המכירה שנחתם בין הצדדים (סעיף 7) נקבע שהמוכר מתחייב לסלק את כל המיסים, הארנונות, האגרות ושאר החובות המגיעים לעיריה עד ליום מסירת הדירה, וכי החובות יחולו על הקונה מיום מסירתה לידו. בסעיף 9 בחוזה נקבע שהיטל השבחה עד ליום חתימת החוזה יחול על המוכר. עירית פתח תקוה נתנה אישור מס' 0027236 על תשלום חובות והיטל השבחה בתוקף עד 31.12.2002. הקונים הצליחו להאריך את האישור עד סוף 2005. בדיון התברר שהאישור ניתן מתוך טעות, כי הדירה שתוארה באישור לא התאימה למציאות (נאמר שהיא בקומה 4 ללא הצמדות, אך בפועל היא בקומה עליונה עם חדר קיים). בהסכם פשרה שנחתם בין הצדדים בנוגע לתביעות אחרות על מומים בדירה (נזילות מים, רטיבות, בעיות חשמל והנדסה), הסכימו הצדדים שהקונה יקבל 32,000 ש"ח כפיצוי, וכן "מוחלים הצדדים על תביעות הדדיות עתידיות על מומים או על חיוב תשלומים שיתגלו בעתיד".
החלטה
בית הדין פסק שעל המוכר ה' צ' (המוכר הקודם) לשאת במלא התשלום של דמי השבחה לעירית פתח תקוה. פסק בית הדין שדרישת המוכר להימנע מתשלום על בסיס האישור שניתן בטעות אינה עולה כחוק, שכן בעצם האישור כתוב סעיף המצהיר שאין במתן האישור משום שחרור בעל הנכס מחוב שקיים ולא נתגלה. בנוגע לטענה שהקונה ויתר על החוב בהסכם הפשרה - בית הדין דחה טענה זו משתי סיבות: (א) החוב הוא חוב כלפי עיריה (צד שלישי) ולא חוב של המוכר כלפי הקונה, ואין ביכולת הקונה למחול על חובות שלא כלפיו; (ב) גם אם היה לראות בדברים כוויתור, זה היה וויתור בטעות, שכן הקונה לא ידע על חוב זה בעת הגיעו לפשרה, ובהסכם הפשרה הכוונה הייתה לוויתור על חיובים הנוגעים לתיקונים בדירה בלבד. בית הדין אפשר למוכר ובעורכי דינו 45 ימים מהדרך לנסות להגיע לפשרה עם העיריה על תשלום או מחיקת החוב, ולאחר מכן על עו"ד ציק לבדוק את יתרת החוב ולשלמו מהסכום שנותר בידו, או אם לא יספיק - על המוכר לשלם את היתרה.
נימוקים
בית הדין נימק את פסקו כדלקמן: (1) לפי החוזה שנחתם בין הצדדים בברור, על המוכר מוטלת החובה לשלם את דמי השבחה, משום שהמוכר חייב למכור את הנכס ללא חוב ושעבוד. (2) לפי הנוהג בעסקאות מקרקעין, תשלומים מסוג זה מוטלים על המוכר. (3) אמנם המוכר טען שקיבל אישור לרישום מהעיריה, אך התברר שהאישור ניתן מתוך טעות (הדירה תוארה אחרת במציאות), ובנוסף בעצם האישור כתוב סעיף מפורש המצהיר שאישור זה אינו משחרר את בעל הנכס מחוב שקיים ולא נתגלה. (4) בנוגע לטענה בדבר וויתור בהסכם הפשרה: (א) החוב הוא כלפי עיריה (צד שלישי) ולא כלפי הקונה, ולא היה כתוב שהקונה נוטל על עצמו לשלם חובות המוכר. (ב) לפי שו"ע חו"מ סימן סא סעיף טז, בתנאים בין צדדים הולכים אחר הכוונה ולא אחר הלשון הכתוב. בית הדין, שישב עם הצדדים בהרחבה בנוגע להסכם הפשרה, בטוח שהכוונה הייתה להתייחס רק לחיובי תשלום עתידיים הנוגעים לתיקונים שעל הקונה לבצע (כעדכון הרצפות וכדומה), לא לחוב ישן של המוכר כלפי העיריה. (ג) גם אם היה להציע שזה וויתור, זה היה וויתור בטעות, שכן הקונה לא ידע על החוב בעת הפשרה, ולפי הלכה (בבא בתרא דף מא, גיטין דף יד, שו"ע חו"מ סימן קמב סעיף ב), מחילה בטעות אינה חשובה מחילה. (5) טענת המוכר שלחוב זה אין נפקות בעת הדיון משום שהדירה הועברה לשם הקונה - אינה פוטרת אותו מתשלום, שכן בעתיד כאשר הדירה תימכר יצטרכו לשלם את החוב עם הצמדה וריבית.
טקסט מלא של הפסק ←
מס. סידורי:1034 מס שבח שהוטל על קונה דירה בפני כבוד הדיינים: הרב יעקב זמיר - אב"ד הרב שלמה שפירא - דיין הרב אברהם שינדלר - דיין תיק מספר תאריך : : 1-53-1673 ד' שבט תשס"ו (02.02.2006) התובע הנתבע : : פלוני אלמוני הנדון : צווים אחרים פסק דין הוגשה בפנינו תביעה ממונית לחייב את המוכר בתשלום דמי השבחה לעירית פתח תקוה, היטל שהטילה עירית פתח תקוה המתייחס לשנת 1999, כשלש שנים לפני מכירת הדירה לקונה. כיום החוב כולל הצמדה עומד על כ- 17,000 ש"ח. בסעיף 7 בחוזה המכירה, שנחתם בין הצדדים בחודש מאי 2002, נכתב: "המוכר מתחייב לסלק את כל המיסים, הארנונות, האגרות ושאר החובות והתשלומים המגיעים ממנו לעיריה, לממשלה, לועד הבית... עד ליום מסירת הדירה לרשות הקונה, כמו"כ מתחייב המוכר להמציא לקונה את כל התעודות הדרושות לשם ביצוע העברת הדירה על שם הקונה, המיסים הנ"ל יחולו על הקונה מיום מסירתה לידו". בסעיף 9 לחוזה נכתב: "היטל השבחה עד ליום חתימת החוזה יחול על המוכר". לכאורה לפי סעיפים אלו, מאחר והחוב מתייחס לתקופה שקודמת למכירת הדירה, הרי שפשוט שהמוכר צריך לשלם תשלום זה ומדובר בחוב שלו. ב"כ הצדדים שאצלו מופקדת חלק מיתרת הכספים הופיע בפנינו, וטען שגם כך נהוג בכל עסקאות המכר של המקרקעין, שתשלומים מסוג זה מוטלים על המוכר. בדיון התברר שעירית פתח תקוה נתנה אישור מס' 0027236 על תשלום חובות והיטל השבחה לעיריה לדירה זו. האישור היה בתוקף עד לתאריך 31.12.02. הקונים משפחת בר’ הצליחו להאריך את תוקף האישור עד לסוף שנת 2005, הארכה ניתנה על סמך האישור הקודם. לדבריהם, הדירה הועברה על שמם במשרדי העמותה על סמך אישור זה. אולם, הם הציגו בפנינו מסמך מעירית פתח תקוה לפיו האישור ניתן בטאבו: "לאחר שהדירה בקומה 4 מתוך 6 ללא הצמדות... כעת מסתבר כי מדובר בדירה בקומה עליונה עם חדר קיים + אופציה להרחבה". כלומר האישור ניתן מתוך טעות. יצוין שגם באישור המקורי שבפנינו ישנו סעיף האומר: "אישור זה ניתן לצורך הרישום בלשכת רישום המקרקעין בלבד, והוא אינו מזכה ו/או משחרר את בעל הנכס... מתשלום חוב שקיים על הנכס בזמן מתן האישור ואשר מסיבה כלשהי לא נתגלה... ולא שולם בזמן מתן האישור". כלומר סעיף זה קובע שאין במתן האישור לרישום, משום פטור מחוב באם הוא קיים. ב"כ המוכר מר פ' טען בפנינו שתי טענות עיקריות: א. מאחר והדירה הועברה בעמותה על שם הקונים אין הוא רואה לעצמו חובה לשלם תשלומים אלו. בנוסף, לדבריו חוב זה לעולם לא יגבה משום שבבא היום בעת מכירת הדירה לצד שלישי לא יגבו את החוב מהמוכרים {הקונים דהיום} משום שהחוב הוא על שם המוכר הקודם צ' ה' ולא חוב של בר'. למרות טענה זו לא הסכים המוכר וב"כ ליטול על עצמם תשלום חוב זה באם יתבקשו לשלמו אי פעם. לענין טענה זו טען עו"ד ציק שלדעתו החוב יגבה ביום שהדירה תמכר לצד שלישי וזאת משום שאת העיריה לא מענין מי הוא בעל החוב, אלא שבעתיד לא יתנו אישור לרישום כל זמן שהחוב לא ישולם. האישור שניתן בעבר מתוך טעות לא יועיל לענין זה. ב. עוד טען מר פ', שהצדדים התדיינו ארוכות בפנינו בתביעות ממוניות אחרות הנוגעות למומים שנתגלעו בדירה לאחר מכירתה, מומים שהתייחסו לנזילות מים ולרטיבות בדירה, וכן בעיות במערכת החשמל ובאינסטלציה. יצוין שבמסגרת תביעות אלו הוצגו בפנינו קבלות על הוצאות כספיות גבוהות שהוציא הקונה ע"מ שהדירה תהיה ראויה למגורים. במסגרת תביעות אלו הצדדים הגיעו להסכם פשרה, ולפי הסכם זה קיבל הקונה 32,000 ש"ח כפיצוי לסילוק כל תביעותיו. עוד הוסיף, בפסק דין זה נכתב: "כמו"כ מוחלים הצדדים על תביעות הדדיות עתידיות על מומים או על חיוב תשלומים שיתגלו בעתיד, אם יתגלו". עפ"י סעיף זה לכאורה מדובר על מחילה מצד הקונה למוכר על חיוב תשלומים שיתגלו בעתיד. ובזה פטר הקונה את המוכר מתשלום חוב זה. עוד טען ב"כ המוכר שלו היה יודע שבעתיד יצטרך המוכר לשלם תשלום נוסף לא היה מסכים לפשרה. ועתה נבוא לדון בתביעה. הנה כי כן הוברר לנו שהחוב הוא חוב ישן לעירית פתח תקוה המתייחס לשנת 1999, כ-3 שנים לפני מכירת הדירה. עפ"י החוזה וגם עפ"י הנוהג חובות מסוג זה מוטלים על המוכר שהרי המוכר צריך למכור הנכס ללא כל חוב ושעבוד. בנדון דידן התברר שישנו חוב שכזה. גם אם ב"כ המוכר טען שהצליח לקבל בזמנו אישור לצורך רישום, אולם התברר שאישור זה ניתן מתוך טעות ובפועל קיים חוב. בנוסף גם באישור זה ישנו סעיף מפורש כלומר, שוברו בצידו, ש: "אין באישור זה משום שחרור בעל הנכס מחוב שהיה קיים על הנכס... ואשר מסיבה כלשהי לא נתגלה". כאמור לעיל, עפ"י חוזה המכירה שנחתם בין הצדדים המוכר צריך לשלם חוב זה. בנוגע לטענת ב"כ המוכר שהקונה ויתר על חוב עתידי. טענה זו לענ"ד יש לדחותה משתי סיבות. א. החוב המדובר הוא לא חוב של המוכר כלפי הקונה, הקונה אינו תובע התשלום לעצמו, אלא מדובר בחוב שהוא כלפי העיריה - צד שלישי. אין ביכולת הקונה לוותר על חובות של העיריה, ואין הוא יכול "למחול" על חובות של העיריה שהם חובות שאינם כלפיו ואינם שלו. גם לא כתוב שהקונה נוטל על עצמו לשלם את חובות המוכר במקומו. בנוסף, בשו"ע בחו"מ סימן ס"א סעיף ט"ז נפסק: "יש מי שאומר שתנאי שאדם מתנה עם חבירו אין הולכים אחר הלשון הכתוב בו, אלא אחר הכוונה". בנדון זה לביה"ד שישב עם הצדדים ארוכות וניסח את הסכם הפשרה בפסק הדין, ברור שהכוונה בהסכם זה התיחסה לתביעות או לחיובי תשלומים עתידיים הנוגעים לתיקונים שעל הקונה לבצע. עניינים אלו הועלו בפנינו ונדונו בפנינו בהרחבה. יצוין שהקונה הציג בפני ביה"ד הצעת מחיר לתיקון הרצפות בסך 43,000 ש"ח. הסכום הכולל על התיקונים שעל הקונה היה לבצע הגיע ל 62,000 ש"ח, על סמך נתונים אלו נקבעה הפשרה בגובה 32,000 ש"ח כלומר כמחצית. באותו זמן לא ידוע היה החוב לעיריה, וממילא לא נטען מאומה בנוגע לחוב זה, כאמור לא מדובר בחוב של המוכר לקונה, אלא חוב של המוכר לעירית פתח תקוה. טענת ב"כ המוכר שאין לחוב זה נפקות ממשית להיום משום שהיום הדירה הועברה במשרדי העמותה על שם הקונים, אינה פוטרת אותו מלשלם חוב זה שהרי ברור שבעתיד באם הדירה תמכר יצטרכו אז לשלם החוב עם הצמדה וריבית, כנהוג במקרים דומים (בחובות שאינם משולמים) וכפי שהשתמע מדברי ב"כ הצדדים עו"ד ציק. עוד נוסיף, לחילופין ולרווחא דמילתא, גם אם היתה הו"א לקבל את טענת המוכרים והיינו רואים במילים "מוחלים הצדדים ... על חיוב תשלומים שיתגלו בעתיד, אם יתגלו" - משום מחילה - הרי קי"ל להלכה שמחילה בטעות לא שמה מחילה וכפי שהגמ' מביאה ב ב"ב דף מ"א עמ' א' : "רב ענן שקל בידקא בארעיה, אזל הדר גודא בארעיה דחבריה אתא לקמיה דרב נחמן, א"ל זיל הדר, והא אחזיקי לי... והא אחיל, דאתא וסייע בגודא בהדאי, אמר ליה מחילה בטעות היא" ומבאר רשב"ם שם: "מחילה בטעות היא שלא היה יודע שאתה בונה בתוך שלו". וכך נפסק בשו"ע חו"מ סימן קמ"ב סעיף ב' . כלומר מחילה שנעשתה מתוך טעות של המוחל אינה חשובה מחילה ויכול לתבוע את חובו. וכן ב גיטין י"ד ע"א בסוגיא דהני גינאי ואיפסיק ב חו"מ סימן רל"ב סעיף א' : "וכן אם נמצא המעות חסר או יתר מהמנין שפסקו חוזר ואפי' לאחר שקנו מידו שלא נשאר לו אצל חברו כלום חוזר, שקנין בטעות הוא". כלומר אדם הטועה במהלך מסחר בדרך מחילה גם אם קיבל בקנין על מחילתו, הוי מחילה בטעות, וקנין בטעות, וחוזר (ושאני מאם מוחל דרך ממכר ע"ע סמ"ע בשו"ע חו"מ סימן רל"ה ס"ק י"ד, ובשו"ע חו"מ סימן ר"ט בש"ך שם בסק"ה) ה"ה הכא, ברור שהקונה לא התכוון למחול למוכר על חוב ישן של המוכר כלפי עירית פתח תקוה חוב שלא היה ידוע לקונה ועל כן בכה"ג, מחילה בטעות לאו שמה מחילה. לאור כל האמור לעיל. ביה"ד פוסק שעל המוכר ה’ צ’ לשאת במלא התשלום לעירית פתח תקוה. ביה"ד מאפשר למוכר ולב"כ משך זמן של 45 יום מהיום לנסות ולהגיע עם עירית פתח תקוה לפשרה כל שהיא ולתשלום החוב או למחיקת חוב זה. לאחר חלוף מועד זה על ב"כ הצדדים עו"ד ציק לבדוק אם נותר חוב השבחה בעירית פתח תקוה, אם קיים חוב עליו לשלם החוב מהסכום שנותר בידו. אם הסכום שבידו לא יספיק, על המוכר לשלם את יתרת החוב - ואם תיוותר בידו יתרה כל שהיא עליו להעבירה למוכר. (-) אברהם שינדלר דיין מצטרפים למסקנות פסק הדין (-) יעקב זמיר - אב"ד (-) שלמה שפירא דיין ניתן ביום ד' שבט תשס"ו (02/02/2006) (-) הרב יעקב זמיר, אב"ד (-) הרב שלמה שפירא, דיין (-) הרב אברהם שינדלר, דיין נושאים מחילה - מתנה - צוואה > מחילה > מחילה בטעות > מניע מוטעה שגרם למחילה > אי ידיעת התמונה בכללותה מחילה בטעות > אם מחילה בטעות נחשבת מחילה מנהג > תוכן מנהגים > במקח וממכר > במכירת נכס חובות ושעבודים המתלווים לנכס מוטלים על המוכר שטרות > פרשנות > של תנאים > הליכה אחר לשון הכתוב או אחר הכוונה של תנאים > לפי הבנת הדיין את העניין במסמכים > פירוש מצמצם > בהסכם פשרה לפי הכתוב או לפי הכוונה > לפי הכוונה ולא לפי הכתוב מקורות בבלי בבא בתרא דף מא עמוד א גיטין דף יד עמוד א שולחן ערוך חושן משפט לט-עד - הלכות הלוואה סימן סא סעיף טז קמ-קנב - הלכות חזקת קרקעות סימן קמב סעיף ב רכז-רמ - הלכות אונאה ומקח טעות סימן רלב סעיף א