סיכום
דיון בשאלת מועד חלות קניין שכירות דירה. קונה מעוניין לקנות דירה, אך המוכר חייב בחוזה שכירות עם שוכרים. השוכרים שילמו בצ'קים עבור השנה כולה וסירבו לוותר על השכירות. בית הדין בירר את ההלכה כדי לברר האם נוצר קניין שכירות המונע מהמוכר לחזור בו. בית הדין קבע שחוזה השכירות, אף שאינו מנוסח כשטר תקף על פי ההלכה, יוצר קניין סיטומתא על פי מנהג המדינה. המסקנה היא שהקניין חל "מעכשיו ולאחר 30 ימים" ולא "לאחר 30 ימים" בלבד, ממילא המוכר אינו יכול לחזור בו. לא יוכל הקונה להמשיך בקנייה. בפועל, השתלמו הצדדים על בסיס הסכמה מצדדי לפנים משורת הדין.
עובדות
קונה חיפש דירה גדולה לקניה, עם המתווך. לאחר חיפוש ממושך, נמצאה דירה ונערך חוזה מכירה בנוכחות עורך דין. רגע לפני החתימה, המוכר התריע שיש לו חוזה שכירות עם שוכרים למשך השנה הקרובה ורצון לבטלו. המתווך כעס כיוון שהמוכר הבטיח שלא ישכיר. הקונה הודיע שלא יקנה אם יכנסו שוכרים. המוכר ביקש מהשוכרים לוותר על השכירות, אך הם סירבו משום שקשה למצוא דירה כזו וכבר נתנו צ'קים עבור כל השנה. בית הדין התכנס לברור את ההלכה ללא פסק דין מחייב. בעקבות התערבות בית הדין והעלאת הצרכים המיוחדים של כל משפחה, התרחשה הסכמה מצדדי לפנים משורת הדין.
החלטה
בית הדין קבע שנוצר קניין שכירות חוקי. השאלה המרכזית הייתה מתי חל הקניין: האם "לאחר 30 ימים" (שלא עוד) או "מעכשיו ולאחר 30 ימים" (כלומר תחיל עכשיו להשפעות מסוימות וממשיכה לאחר 30 ימים). בית הדין קבע שחוזה השכירות, אף שאינו תקף ככל על פי ההלכה המדברת בשטרות, יוצר קניין סיטומתא בגלל מנהג המדינה שהפך את החוזה למנהג הסוחרים. אומדן דעת בית הדין הוא שהצדדים התכוונו לקניין "מעכשיו ולאחר 30 ימים". כתוצאה מכך, המוכר אינו יכול לחזור בו (שלא כמו בקניין "לאחר 30 ימים" בלבד שבו יכול לחזור ב"אתי דיבור ומבטל דיבור"). לפיכך, המוכר אינו יכול למכור את זכות השכירות, והקונה אסור להמשיך במגעים עם המוכר לקניית הדירה.
נימוקים
בית הדין בחן מספר דרכים שבהן עשוי הקניין להחול: (1) קניין שטר - החוזה לא נכתב בדרך תקנית של שטר על פי ההלכה. (2) קניין כסף - הצ'קים עשויים להיחשב כסף (אם כי דעת הרב זלמן נחמיה גולדברג היא שצ'ק אינו כסף ממש). (3) קניין סיטומתא - היות שלפי חוק החוזה מחייב, החוק הפך את החוזה למנהג הסוחרים וממילא עשוי להיות קניין סיטומתא (כמו שהסיק השך בסימן רא"א שמועיל גם בקרקע כשיש מנהג, וכמו שנראה מדברי החזו"א בב"ק ליקוטים סימן ט"ז). בית הדין קבע שנוצר קניין סיטומתא. עם זאת, אפילו אם יש קניין סיטומתא, השאלה היא מתי הוא חל. בית הדין מצא שמדובר בקניין "מעכשיו ולאחר 30 ימים" ולא "לאחר 30 ימים" בלבד. הבסיס לזה הוא שטר השכירות נעשה כמנהג המדינה, ולפי הנהוג במדינה יש להפרש את השטר, ודעת הצדדים היא שלפי מנהג המדינה אין אפשרות חזרה במצב כזה.
טקסט מלא של הפסק ←
מס. סידורי:227 מועד חלות קניין שכירות אדם פנה למתווך כדי שיעזור לו למצוא דירה גדולה לקניה. לאחר חיפוש ממושך נמצאה דירה ונכתב בנוכחות עורך דין חוזה מכירה. רגע לפני חתימת החוזה התריע המוכר על כך שיש לו חוזה שכירות עם שוכרים למשך השנה הקרובה, וברצונו לבטל את חוזה השכירות! הוא התייעץ עם עורך דינו איך ניתן לבטל את חוזה השכירות. המתווך כעס על המוכר היות והוא הבטיח לו כי לא ישכיר את הדירה, חתימת חוזה המכירה נדחתה, הקונה המיועד הודיע שאם יכנסו שוכרים הוא לא קונה את הדירה. המוכר פנה אל השוכרים בבקשה לוותר על השכירות אך הם לא מוכנים לוותר מאחר וקשה למצוא דירה כזו גדולה והם כבר נתנו צ'קים עבור כל השנה. לבית הדין פנו הקונה המיועד ו השוכר המיועד רק כדי לברר את ההלכה ללא פסק דין מחייב. [בפועל, בעקבות התערבות בית הדין, והעלאת הצרכים המיוחדים של כל משפחה ישנה הסכמה של לפנים משורת הדין. הקונה יחפש דירה אחרת עבור השוכרים והוא ידאג שהיא תהיה באותה רמה –מזגנים, גינה מושקעת וכדו', אף בהשקעה כספית שלו]. בירור הדין השאלה המרכזית האם השוכר קנה כבר את זכות השימוש בדירה. האם נוצר קנין שכירות? ההשלכה היא לעניין יכולת החזרה של המשכיר. אם הקנין כבר חל אין לו יכולת לעכב את השכירות וניתן לכוף את קונה הבית לאפשר לשוכר לממש את זכותו. החוזה המדובר אינו מנוסח לפי ההלכה ולכן מצד קניין שטר לשכירות קרקע, אין כאן. ניתן להחשיב את הצ'קים כקנין כסף ושכירות קרקע נקנית בכסף, אבל הדבר תלוי בשתי שאלות. האם צ'ק הוא שט"ח או הרשאה בלבד? [האפשרות שצ'ק נחשב ככסף ממש לא נראית כפי ששמענו מפי הרב זלמן נחמיה גולדברג שליט"א.] גם אם צ'ק נידון כשט"ח עדיין ישנה מחלוקת ראשונים האם שט"ח נחשב ממש כסף או שישנו חסרון של אגיד גביה [רשב"א בקידושין דף ה, רמב"ן בסוגיית "מנה אין כאן" בקידושין דף ח, יעויין רעק"א בסוף סימן ל"ט]. ניתן לדבר על קניין סיטומתא [הש"ך בסימן ר"א הסיק שמועיל גם בקרקע, כשיש מנהג.] היות ולפי חוק החוזה מחייב, החוק הפך את החוזה למנהג הסוחרים וממלא יש פה קניין סיטומתא. [כך נראה מדברי החזו"א בב"ק ליקוטים סימן ט"ז]. אולם גם אם יש כאן מעשה קנין עדיין החלות שלו היא רק לאחר חודש. האם יש לפנינו קניין לאחר ל' , או קניין מעכשיו ולאחר ל'? הנפק"מ היא ליכולת החזרה, אם מדובר על קנין "לאחר ל" אז הקנין אינו חל וממילא המוכר יכול לחזור בו "אתי דיבור ומבטל דיבור", כמבואר בקידושין נט. אבל אם מדובר על קנין "מעכשיו ולאחר ל" אז המעשה הסתיים משום שאמר מעכשיו [1] אינו יכול לחזור בו. השוכר קנה כבר בגוף הבית של המשכיר את הזכות להשתמש בו לאחר שלושים, וכבר עכשיו קנה את הזכות הזו. אומדן הדעת של בית הדין היה שהסכם השכירות מתפרש "מעכשיו ולאחר ל'". שטר השכירות שבין שני הצדדים נעשה כמנהג המדינה, יש לומר שדעתם היא שהפרשנות שתינתן לשטר כזה היא ע"פ הנהוג במדינה, וא"כ כיון שלפי מנהג המדינה אין אפשרות חזרה במצב כזה, וודאי גם הם רצו ליצור מצב זה. לכן המסקנה היא שנוצר פה קנין שכירות וממילא המוכר אינו יכול למכור את הזכות הזו , אסור לקונה להמשיך במגעים עם המוכר לקניית הדירה . [2] [1] הדבר תלוי במחלוקת הרמב"ן ורש"י בקידושין נט: [יעויין קצות החושן סימן ר"ט סק"ח.] הנתיבות בסימן רי"א סק"ד הכריע שבקנין "מעכשיו ולאחר ל" אין יכולת חזרה. [2] על אף שקונה הדירה אינו עושה מעשה אלא רק גורם למוכר לחזור בו. יש בכך משום מסייע ידי עוברי עבירה בהפרת התחייבות שחלה על פי דין. אומנם "לפני עיור" אין פה, היות וידוע על קונים אחרים הרוצים לקנות את הדירה והם אינם מקפידים על כללי ההלכה מלבד דעת המשל"מ שאם האחר העושה את העבירה הוא יהודי עדיין יש לפ"ע, אומנם יש אומרים שגם לדבריו אם היהודי האחר יעשה את האיסור בגלל שאינו מודע לכך שיש בדבר אסור אז אין לפ"ע לכו"ע. כך הביא ב"כתר מחקרים תורניים" חלק ב. נושאים חוב (הלוואה) - חוזה (הסכם/התחייבות) > חוזה (הסכם/התחייבות) > הפרת החוזה > בחוזה חתום מכר - קנין > קנין > סוגי הקניינים > סיטומתא > דרך עשייתה > חתימה על חוזה שאינו תקף על פי ההלכה כקניין סוגי הקניינים > שטר > בשטר שאינו תקף על פי ההלכה זמן חלות הקניין > כשלא נאמר בו "מעכשיו" > לפי אומדן דעת בית הדין סוגי הקניינים > סיטומתא > קנין סיטומתא מנהג > תוכן מנהגים > בשכירות > בשכירות בתים > מועד חלות הקניין מעכשיו אף שלא נכתב בחוזה שומרים - שכירות > שכירות > דרך עשייתה > בכסף > אם צ'ק נחשב כסף דרך עשייתה > בשטר > אם שטר שאינו תקף על פי ההלכה יוצר קניין ביטול שכירות > על פי דרישת המשכיר > לפני תחילת השכירות מנהג בשכירות > זמן חלות חוזה שכירות לפי המנהג שטר שכירות/חוזה שכירות > כשתחילת השכירות לאחר שלושים ולא נאמר בו "מעכשיו" שטר שכירות/חוזה שכירות > שאינו תקף על פי ההלכה > אם יוצר קניין שטרות > שטר חוב - שובר לשטר > צ'ק > גדרו > מזומן או אפשרות פרעון או שטר חוב גדרו > אם נחשב כסף שטרות > שטר שאינו תקף על פי ההלכה > אם יוצר קניין שטר אם יוצר קניין "סיטומתא"