תביעה לביטול עסקת מכר בעילת הפרת הסכם

תביעה לביטול עסקת מכר בעילת הפרת הסכם בית הדין האזורי חיפה בפני כבוד הדיינים: הרב יצחק שמואל גמזו הרב יצחק אושינסקי הרב ישראל דב רוזנטל ב בכסלו התשע"ה בא כוח המבקש עו"ד אשר בזרנו 1. עו"ד נעמה אייכנר ועו"ד בטי אשורי, כונסות נכסים בא כוח המשיבים עו"ד אשר בזרנו כינוס נכסים נושא הדיון: תביעה לביטול עסקת מכר בעילת הפרת הסכם לפנינו תביעה רכושית. בתיק חלוקת רכוש בני זוג שהתגרשו מונו כונסות נכסים, אולם בני הזוג לשעבר ביקשו לבטל את הכינוס, ונקבע הדיון להיום. לדיון הופיעו כונסות הנכסים, ב"כ הרוכשים [אלמונים] וב"כ בני הזוג לשעבר [פלונים]. טוענות כונסות הנכסים: מונינו ככונסות נכסים מיום 6.12.12. במסגרת אישור הסכם גירושין, אנו ייצגנו את הצדדים – אחת את הבעל ואחת את האשה. ניסינו למכור את הנכס בכל התקופה, ניסינו להשלים את העסקה, היה איחור בתשלום של שלושה שבועות, בתשלום השלישי לפני האחרון לפי הסכם המכר, קיבלתי מכתב מעו"ד המוכרים בו התבקשתי להפסיק לפעול. לא היה צו מניעה. לא הצלחנו להגיע לפשרה בתיק על האיחור. יש בהסכם המכר סעיף כללי באשר להפרת הסכם אך לא באשר לאיחור בתשלום. האיחור היה תלוי בבנק. הוא התמהמה, ולכן לקח זמן עד זמן עד לתשלום השלישי. היה צריך לקחת משכנתא. עשיתי הכול כדי לקדם את התשלום, אך לא הצלחתי לעמוד בעשייה מול הבנק. הכסף שוכב בחשבון הנאמנות. כל תמורת הדירה. הקונים שילמו את התשלום האחרון. שילמנו עד כה תשלומים ככונסות נכסים, משכנתא, תשלומי איזון 37,000 ש''ח חובות ושכר טרחה שלנו. בגלל שלא תמיד צריך להמתין עד להשלמת ההליך לשם תשלום שכר טרחה לכונסים, לכן לקחנו את שכר הטרחה לעצמנו. מבקשת שבית הדין יחליט האם לבטל את ההסכם עם הקונים או להשאיר המכר על כנו. טוען ב"כ המוכרים (בני הזוג לשעבר): הסכם המכר מנובמבר 2013. שם נקבע כי המוכרים עומדים מול הקונים. בסעיף 6 א' 3 נקבע כי סך 766,000 ש''ח אמור לעבור למוכרים עד ליום 15.3.14. הם הוסיפו עוד סעיף שעד שבעה ימים אינה הפרה, כאמור בסעיף 7 ב להסכם. כן כתבו שהפרה של סעיף בהעברת הכספים היא הפרה יסודית של ההסכם. ביום 15.3.14 פנה הבעל לשעבר לכונסת ושאל מדוע לא הגיע הכסף, והיא אמרה שיש עוד שבעה ימים, הוא פנה לאחר מכן שוב, ונענה ע"י הכונסת שיש בעיות ולא קיבל תשובה. אין חולק שהכספים הועברו 30 יום לאחר המועד. זו הפרת הסכם. סעיף 6 א' בהסכם לא דורש סילוק המשכנתא. רק בסעיף הבא, בעניין התשלום האחרון, מדבר על סילוק המשכנתא. הקונים תולים את האיחור בכונסי הנכסים, אך הכונסת ייצגה את הקונים בעסקה, והיא גם כונסת. הכונסת התרשלה בביצוע תפקידה ולכן לא בוצעה העסקה. לקונים זה לא משנה, הם לא קיבלו את הכסף. ביום 27.3.14, ארבעה ימים לאחר חלוף שבעת הימים הנותרים, נשלח מכתב ממני, שם כתבתי כי עד היום הכסף לא הועבר וזה מהווה הפרה יסודית להסכם המכר. ביקשתי להורות על ביטול העסקה. המכתב לא נענה, וביום 31.3.14 הוצא עוד מכתב וכן ביום 8.4.14 מכתב נוסף, אך הם לא נענו. לאור הפרת התנאים, נבקש לבטל את הסכם המכר ולחלט את הסכומים, וכל אחד ילך לדרכו. טוען ב"כ הקונים: מבקש שהעסקה תקוים, אנחנו לא הפרנו. קנינו מכונסות הנכסים, הזוג הם רק שוליים בעסקה. הזוג הזה, הקונים, גר חודשים בשכר דירה, וגם משלמים משכנתא על הדירה שרכשו. כל הכסף שולם. אין לזוג עכשיו איך להשיב לקונים את הכסף. הם שילמו חובות לעירייה בכסף זה. בכסף זה שולם איזון המשאבים. חוזה המכר קובע כי המוכרים מתחייבים להסיר את המשכנתא. הדירה לא הועברה מעולם על שם הזוג המוכרים, הם לא שילמו משכנתא. לשאלת בית הדין, ולאחר התייעצות עם הבעל לשעבר, ב"כ הזוג מצהיר כי בתוך שבעה ימים, בני הזוג לשעבר, המוכרים, ישלם לקונים את מלא כספם. ומוסיף ב"כ הקונים: האיחור נבע מכוח זה שהבנק לא אישר משכנתא לקונים. ועוד מוסיף: הקונים שלמו מיליון מאתיים ארבעים, והכל יוחזר. ב"כ הקונים מאשר שזה מה ששילמו הקונים, ולא מעבר לכך. עד כאן טענות הצדדים ההדדיות. דיון והכרעה בתיק זה, בית הדין התלבט רבות, ונציג את הצדדים שבדילמה. נציין כי עילת בטול מכר בגין הפרת הסכם, אינה רק בשל הפגם הספציפי שבאיחור, אלא קיימת זכות לצד בעסקה להחליט כי בנסיבות שאינן מתאימות לו לאור חריגה מהסכם או אם התגלע חוסר אמון המגולם לעיתים באי עמידה בזמנים ושלא כמסוכם בכתב, אינו רוצה להמשיך בעסקה המתגבשת, ורשאי לבטל העסקה בגין כך. בנוסף נציין, בסעיף 6 להסכם המכר מיום 13.11.13 מובא פירוט סדר התשלומים, ובסעיף 7 ב' שם מובאת הגדרת פיגור בתשלום, דהיינו עד שבעה ימים. בסעיף 11 ד' נאמר כי שני הסעיפים הנ"ל מוגדרים כ"תנאי יסודי בחוזה" ובסעיף 11 א' נאמר כי הפרת תנאי יסודי בחוזה מחייבת פיצוי מלבד הסעדים הנוספים שזכאי להם הצד שספג את ההפרה. כך שבנסיבות דנן שהופר תנאי יסודי, ולא מחמת כוח עליון, היה מקום לומר שההפרה מחייבת פיצוי, דהיינו תשלום פיצוי מצד הקונים בסך 120,000 ש''ח מלבד ביטול ההסכם או כל סעד אחר בהתאם להסכם. אם היינו פוסקים כצד זה, היינו מורים כי המכר יבוטל, וכהצהרת הבעל לשעבר וב"כ המוכרים, המוכרים יעבירו בתוך 7 ימים את הסך המוצהר לעיל אותו הוציאו הקונים במסגרת הקניה והתשלומים שסביבה, לטובת הקונים. ברם, לאידך גיסא, אם נתעלם מהדקדוק המשפטי בסעיפי ההסכם ונביט ונבחן את "רוח ההסכם", נמצא כי "רוח ההסכם" לא שונתה ולא התבטלה, אף אם הקונים איחרו את התשלום השלישי מחמת התמהמהות הבנק במתן אישור לקבלת משכנתא. אין ספק שהקונים נהגו בתום לב, ולא נטען דבר אחר באשר לכך. אכן, עיכוב מחמת כוח עליון לא היה פה, אך ודאי שלא בגרמתם של הקונים נגרם העיכוב. למקרא ההסכם, אין ספק שכוונת ההסכם הייתה שהקונים ייטלו משכנתא לשם העברת תשלומים באורח עקבי ותקין. נראה כי לא יהיה הוגן ומוסרי לבטל הסכם באופן "דווקני" רק משום הפרת הסעיף של מועד התשלום, שלא היה בגרמתם של הקונים. נראה שסעיפי ההסכם באשר למועדי התשלומים והגדרתם כתנאי יסודי בהסכם, נובעים מהעובדה כי המוכר חושש לעיכוב נשלט ומכוון מצד הקונה (עיכוב בזדון), ולכן מבטח את עצמו בסעיף זה, אך אין בכוונת הצדדים להטיל סעיף דרקוני המיועד לגרום נזק כספי גדול לקונה רק משום איחור לא מאוד משמעותי שנגרם שלא באשמתו כאשר אף המוכר מודה בכך. נוסיף – לא הוברר עדיין "תום הלב" של המוכר בביטול העסקה, אף שלא מצאנו עדיין עילה אחרת שהביאה אותו לביטול העסקה מחמתו מלבד עילת האיחור בתשלום. בית הדין מתקשה להבין מדוע אכן כה להוט המוכר אחר ביטול העסקה, אף שלא מצא לפניו קונים החשודים באי אמירת אמת או הפועלים בכוונת זדון. מכיוון שהצדדים שאפו להתקשר בהתאם לחוק המקובל במדינה, אזכיר האמור בחוק החוזים תשל"ג–1973 פ"ה סעיף 39: "בקיום של חוב הנובע מהחוזה, יש לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב". כמדומני שיהיה נכון לומר כי הקונים נהגו כך. כן ראה האמור בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"ג–1971, בסעיף 7 (א): "הנפגע רשאי לבטל את החוזה אם הפרת החוזה הייתה יסודית", ובסעיף 6 לחוק מוגדרת הפרה יסודית: "הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה". ברם, בנסיבות דנן נראה כי בעלי דין סבירים, דהיינו מוכר וקונה מן המניין, לא היו מבטלים חוזה בגין איחור לא מאוד גדול בקבלת משכנתא מהבנק לקונה, כך שעדיין ספק בעיני האם ניתן להגדיר את האיחור בתשלום כהפרה יסודית אף על פי חוק. במאמר מוסגר נאמר כי אף הסעיף באשר לתשלום הפיצוי, לא נראה שיש ליישמו בנסיבות הנ"ל ומהטעמים הנ"ל, אולם לכך לא נדרשנו. נימוק הלכתי לצד שני ואכן, ע"פ ההלכה, אין מתחשבים בהכרח בלשון השטר, ככל שנראה שהמשמעות האמתית של הצדדים, מה שמכונה "רוח השטר", הייתה שונה. וראה האמור בשו"ע חו"מ סימן ס' סעיף טז (דין רבנו ירוחם, מישרים): "יש מי שאומר שתנאי שאדם מתנה עם חברו אין הולכים אחר הלשון הכתוב בו, אלא אחר הכוונה." כך שכאשר ישנם תנאים בשטר, כגון נידון דידן, יש ללכת אחר כוונת השטר. וראה סמ"ע שם ס"ק כו שהשווה דין זה לנדרים, שגם שם הדין הוא שהולכים אחר הכוונה, ובלשון אחרת בהלכות נדרים – "הולכים אחר לשון בני אדם", דהיינו בודקים למה התכוון הנודר בהתאם ללשון המקובלת. עיקרון זה אנו מוצאים גם ברמ"א לעיל, סימן ס' סעיף ג, שם נאמר (דין הר"ן והרשב"א): "וי"א דהמקבל עליו לזון חברו סתם, כל ימי חייו או כל זמן שצריך משמע". ועי"ש סמ"ע ס"ק טו שאנו הולכים בזה אחר המשמעות העניינית הניכרת מנסיבות העניין. וראה אף כל האמור בסעיף שם והמפרשים בו, שכולם דנים במשמעות כוונת המתנה או הנודר, ולפי הבנת משמעות נדרו בנסיבות הקיימות, כך יתחייב. לאור האמור, ולאחר התלבטות בין שני הצדדים האמורים, יש להכריע כצד ב', ונראה לקבוע כי ההסכם לא יבוטל מחמת איחור הקונים בהעברת התשלום השלישי, וכפי המבואר לעיל. יצחק אושינסקי אני מסכים למסקנה האמורה, ואוסיף כמה דברים. ראה האמור בחוזה המכר סעיף 5 א: "המוכרים מאשרים שידוע להם כי המימון לרכישת הנכס יעשה בין היתר מכספי ההלוואה שהקונים אמורים לקבל מהבנק, הלוואה שהחזרתה תובטח בין היתר ברישום משכנתא על הנכס." לאור העובדות שנתבררו בפנינו אשר מוכח מתוכן שהקונים עשו כל אשר לאל ידם כדי לקבל המשכנתא מהבנק, ומצדם לא היה שום מחדל בקשר לקבלת המשכנתא, ומאחר ומבואר בחוזה במפורש כי הקניה תמומן בין האשה ע"י כספי משכנתא, אשר על כן, אף אם נניח שהמוכרים עשו הדרוש מהם, מ"מ מאחר והקונים גם הם עשו כל אשר נדרש מאיתם וכן מוכח ממסמכים שהוצגו לפנינו, א"כ שוב לא קמה עילה לבטל הסכם המכר מסיבת איחור בתשלום, ולהדגיש, אף אם המשכנתא אינה בגובה התשלום שעוכב, בכל מקרה אין זה סיבה לבטל המכר. ומשכך, על אף האמור בסעיף 11 א "הצד המפר תנאי יסודי ותנאי חוזה זה וכו' וזאת בנוסף לכל סעד אחר הקבוע בחוזה זה בגין הפרה יסודית, ומבלי לפגוע בסעדים שנקבעו בחוזה ו/או בחוק", במקרה דנן לא הופר שום תנאי יסודי מצד הקונים, ואפשר אפילו לומר שזה כעין כוח עליון, באשר לא נמצאה ראיה ו/או בדל הוכחה לרשלנות קונים או מי מטעמם בנוגע לקבלת המשכנתא. הייתי גם מוסיף לומר שלא ברורה "ריצתו" של המוכר (דווקא) עוד ביום 15/3 האם הגיע התשלום, לפני תום שבעת הימים השמורים. [אגב לא שמענו שהאשה – המוכרת גם הייתה מעורבת בפניות לכונסות.] הרב ישראל דב רוזנטל וכן לשון השטר כפשוטו מורה שהתנאי לא קוים, ואף שיש לומר שרוח ההסכם הכוונה הייתה אחרת, אך אין זו אומדנא דמוכח בלבו ובלב כל אדם, ולא יהיה ניתן להוציא את לשון השטר מפשוטה ע"י אומדנא שאינה מוכרחת. הרב יצחק שמואל גמזו – אב"ד ניתן ביום ב' בכסלו התשע"ה (24/11/2014). הרב יצחק שמואל גמזו – אב"ד הרב יצחק אושינסקי הרב ישראל דב רוזנטל