סיכום
תובע, שוכר דירה למשך 14 שנה, בקש לממש זכות בר מצרא (קדימה) לקנות את הדירה משכירו. המשכיר הודיע על כוונתו למכור ונתן ארכה לתובע. תובע שחרר עיקול בבנק ובינתיים המשכיר חתם חוזה עם קונה חדש (מר ג'). תובע טען לזכות קדימה כבר מצרא וטען שהוא מוכן לקנות. בית הדין קבע שלמרות שקיימת זכות מצרנות לשוכר, אין דין קדימה כאשר יש הפסד ממוני למוכר. עם זאת, בשל התנהלות המשכיר והעיסוקים של תובע, הוצע לתובע ברירה: לקנות את הדירה ולפצות את הקונה החדש בנזק של 80,000 ₪, או שהמשכיר יישלם לתובע 20,000 ₪ עבור דמי טרחה על שחרור העיקול.
עובדות
תובע גר בדירה של הנתבע ב' למשך כ-14 שנה. לפני כתשעה חודשים, ב' הודיע שברצונו למכור את הדירה. הדירה הייתה מעוקלת אצל מס הכנסה, מה שמנע את אפשרות קבלת משכנתא. תובע ב' הסכים לדחות את המכירה למספר שבועות, ותובע שחרר את העיקול. בינתיים, ב' חתם חוזה עם מר ג' (הקונה החדש) שהיה מוכן לשלם במזומן מיד. לאחר שנודע לתובע על החוזה, הוא פנה לב' שאמר שמוחל לו, והצעה של 5,000 דולר לפצות את ג'. ג' טען שנשקלו לו נזקים של 80,000 ₪ בגלל הפרת החוזה, מכיוון שהוא היה צריך לקנות דירה לאביו במקום אחר. בית הדין קבל הלכות פסק הבוררות מהצדדים.
החלטה
בית הדין קבע כי למרות שקיימת זכות מצרנות לשוכר, אין דין קדימה כאשר יש הפסד ממוני למוכר. לפי ההלכה, כאשר המוכר מצא קונה המוכן לשלם מיד, זה נחשב הפסד למוכר לא לקבל את התנאים הטובים האלה. בחרו בית הדין להציע לתובע ברירה: (1) לקנות את הדירה ולפצות את ג' בסך 80,000 ₪ - 5,000 דולר יוטלו עם קניית הדירה, והיתרה תפוזר בתשלומים למשך שנה; או (2) בחזרת התובע מקנייתה, ב' ישלם לתובע דמי טרחה בסך 20,000 ₪ על שחרור העיקול. בית הדין דחה את תביעת התובע על עגמת נפש.
נימוקים
בית הדין ניתח את המחלוקת הפוסקים בדבר זכות המצרנות לשוכר. בעוד שהרמ"א קובע שלשוכר יש דין קדימה (עי' ערוך השלחן סי' קע"ה סע' ל"ט), הרמ"א וערוך השלחן גם מביאים (סע' כ"ג וסע' י"א) שאם יש הפסד למוכר כתוצאה מהמכירה לבר מצרא, אז לא חלה זכות זו. בנידון זה, המוכר מצא קונה שהיה מוכן לשלם במזומן מיד, שהוא יתרון משמעותי. לפיכך, בית הדין קבע שאין דין דינא דבר מצרא במקרה זה. עם זאת, בשל הנתונים המיוחדים - שהתובע גר בדירה רבות שנים וביחוד משום שאשתו רצתה דוקא בדירה זאת - וכן בשל התנהלות המשכיר בתיקו של תובע בשחרור העיקול, בית הדין החליט להציע לתובע ברירה כמעשה של גמילות חסד.
טקסט מלא של הפסק ←
מס. סידורי:95 שוכר שמבקש קדימה של בר מצרא תשע"א/5 התובע: א', שוכר דירה. הנתבע: מר ב' ומר ג', בעל הדירה שמעוניין למוכרה. בנושא: מכירת דירה. תיאור הרקע: מר א' גר בדירה של ב' ומעוניין לקנותה ולא היו לו האמצעים לרכישתה ומר ב' היה מעוניין למכר ומצא את מר ג' שחתם אתו זיכרון דברים. טענות הצדדים: התובע: אני גר בדירה כ 14 שנה ומזמן גיליתי את דעתי שאני מעוניין לקנות אלא שלא היו בידי האמצעים, דהיינו סכום הכסף לשלם. לפני כתשעה חודשים אמר לי מר ב' שהוא רוצה למכור, ושלח לקוחות לראות את הדירה. הדירה היתה מעוקלת אצל מס הכנסה, ואי אפשר במציאות שכזאת לקבל משכנתא. דיברתי עם ב' והוא הסכים לדחות את העניין לכמה שבועות, ואני באמת פעלתי ושיחררתי את הדירה מהעיקול. אלא שבינתיים מר ב' חתם חוזה עם מר ג', ואני טוען שאני בר מצרא ואני קודם ואני רוצה את הדירה כעת ויש לי יכולת לשלם. הנתבע ב': אני מצידי מוכן הייתי למכור את הדירה והודעתי למר א', וכן נתתי לו ארכה מסוימת. והיות והדברים לא התנהלו בסדר סביר, הלכתי וחתמתי עם מר ג' ולא רציתי למשוך יותר זמן. ועדת הקבלת של השכונה ערכה ראיון למר ג' ולא נתנה לו אישור בכתב, כי היא מעוניינת בא'. התובע: לאחר שנודע לי שב' חתם חוזה עם מר ג' דברתי איתו, והוא אמר שמוחל לי. ולכן אני רוצה כעת את הדירה, ומוכן לפצות את מר ג' בסך 5,000 $. לאחר כמה ימים אמר לי מר ג' שיש לו נזקים בגלל הפרת חוזה, שהוא אמור היה לקנות דירה לאביו במקום אחר, והעלות היא בסך 80,000 ₪ והוא תובע את זה ממני. וכל זה נעשה לאחר שאני שחררתי את העיקול שהוא לא היה יכול לעשות, אני תובע את הדירה ולחילופין את שכ"ט עבור שחרור העיקול, ועגמת נפש בסך 59,000 ₪. הנתבע ב': אני הודעתי לא' שאני עומד למכור ויש לי קונה, וא' אמר לי אז שאינו יכול, ולכן חתמתי חוזה עם מר ג', וג' אמר שהוא משלם במזומן תיכף. הנתבע ג': אני אמרתי שאני מוותר מהצד המוסרי, אבל לא את הנזק הכספי שנגרם לי. ע"כ עיקרי הטענות הצדדים האריכו בתיאור השתלשלות הדברים אולם אלה הם עיקרי הטענות, הצדדים חתמו על שטר בוררות. בירור הדין מצרן בשוכר בתלמוד מסכת ב"מ דף ק"ח מובאת סוגיה הדנה בגדר זכות מצרנות, דהיינו מי שהוא מצרן למוכר, יש לו זכות קדימה לקנות את הנכס מדין ועשית הישר והטוב, וכן נפסק בש"ע חו"מ סי' קע"ה בתחילתו. ישנה מחלוקת הפוסקים האם גם בשוכר יש דין מצרנות לעניין זכות קדימה, אם השוכר גר בבית והמוכר רוצה למכור לאחר, האם הוא קודם, והרמ"א מכריע שיש לו דין קדימה, עי' ערוך השלחן סי' קע"ה סע' ל"ט. בר מצרא בפסד למוכר אולם מובא ברמ"א סע' כ"ג וכן בערוך השלחן סע' י"א, שאם ישנו איזה הפסד למוכר באם ימכר לבר מצרא, אז לא תקנו חז"ל דין קדימה. בנידון שלפנינו לפי השתלשלות האירועים שהמוכר מצא נכס להשקיע בו, וכן נזדמן לו לקוח שהיה מוכן לשלם תיכף כי גם זה שיקול, הוא לא היה חייב להמתין עוד על הבר מצרא כי לגביו זה פסידא. ולכן ניראה לבית הדין שבמציאות שכזאת כפי שתוארה אין דין דינא דבר מצרא, ורשאי היה למכור למישהו אחר. הכרעת בית הדין עם כל זה לאחר שיקול בנושא נראה לבית הדין, שכאן יש ליתן אפשרות בחירה למר א', היות והוא גר הרבה שנים בדירה, וביחוד אשתו מעוניינת מאוד דוקא בדירה זאת, ליתן לו בחירה. דהיינו שמר א' יפצה את מר ג' בנזק שנגרם לו, והוא יקנה את הדירה. ואם לא ירצה, אזי שב' ישלם למר א' דמי טרחה על שחרור העיקול בסך 20,000 ₪ שמעריך בית הדין דמי טרחה, אולם עבור עגמת נפש אין בית הדין מחייב בזמננו. ואודות פיצוי הנזק, נראה לבית הדין שחמשת אלפים דולר ישלם מר א' עם קנית הדירה ואת היתרה לפרוס בתשלומים למשך שנה. לסיכום: על מר א' להחליט תוך שבעה ימים מעת הגעת פסק הבוררות לידי הצדדים, או לקנות את הדירה ולשלם נזקים בסך 80,000 ₪ למר ג', וכן לערוך את המכירה תוך זמן סביר מעת הגעת הפסק לידי הצדדים. במידה ולא ירצה, אזי מר ב' צריך לשלם למר א' דמי טרחה בסך 20,000 ₪. תשלומי הנזק למר ג' יינתנו לו כדלהלן: 5000 $ עם קניית הדירה, ואת השאר יש לפרוס למשך שנה. בית הדין מוצא לנכון להעריך את הרמה המוסרית הגבוהה של הצדדים, שהויכוח הממוני לא גלש לפסים אישיים, והאמת והשלום אהבו. בכבוד רב הרב דוב ליאור הרב ישראל הירשנזון הרב אהרן אליהו נושאים מצרנות > גדרו של מצרן > שוכר > ביחס לאחר > בקניית המושכר מצרנות > סייגים לדין מצרנות > כשיש הפסד למוכר > הפסד ממוני שומרים - שכירות > שכירות > מצרנות בשכירות > מצרנות בשכירות מקורות בבלי בבא מציעא דף קח עמוד א שולחן ערוך חושן משפט קעה - הלכות מצרנות סעיף ו סעיף כג סעיף ס