סיכום
תובעים (רוכשי נכס) תבעו נתבעים (מוכרי נכס) על פיצויי הסתמכות בגין ביטול עסקת מכר של דירה. התובעים טענו כי הנתבעים ניהלו משא ומתן בחוסר תום לב, גרמו להם נזקים של כ-79,044 ₪ (בדיקת הנכס, שכר טרחת עוה"ד, עגמת נפש, הוצאות בדק, נסיעות ואגרת בית דין). הנתבעים טענו כי המו"מ נוהל בתום לב, שהטעות בחישוב פטור ממס שבח אינה חוסר תום לב, וכי הם הזהירו את התובעים שהעסקה לא סגורה עד לחתימה. בית הדין דחה את התביעה, בקביעה כי התובעים לא הוכיחו חוסר תום לב, וכי טעות אינה מהווה חוסר תום לב. בית הדין קבע כי המו"מ על בדיקת הנכס מעיד שהעסקה לא היתה סגורה גם מצד התובעים. התביעה הנגדית דחויה. כל צד שא בהוצאותיו.
עובדות
ב-7.4.22 ביקרו התובעים את הנכס של הנתבעים בישוב פלוני והביעו עניין ברכישתו. ב-10.4.22 הסכימו התובעים למחיר של 2,950,000 ₪ עם תנאי תשלום תוך 60 יום. בתגובה, הנתבעים הוזהרו את התובעים שלא להחפז במכירת ביתם. ב-12.4.22 קבלו התובעים טיוטת חוזה מהנתבעים. בסוף אפריל ביקשו הנתבעים להעלות את המחיר ל-3 מיליון ₪ בשל הצעות מחיר נוספות. בסמוך לכך בקשו הנתבעים להעלות את המחיר ל-3,035,000 ₪ והתובעים הסכימו. ב-6.5.22 דיברו הצדדים על לוח התשלומים (רוב הסכום עד 15.6.22 עם 10% בעת מסירת החזקה ל-15.7.22). באותו יום ביקשו התובעים לבדוק את הנכס. הבדיקה התקיימה ב-9.5.22. תחילה הצהירו הנתבעים שהם פטורים ממס שבח, אך ב-15.5.22 חזרו בהם וציינו שיצטרכו לשלם מס שבח. עקב כך בוטלה העסקה.
החלטה
בית הדין דחה את תביעת הפיצוי של התובעים. בית הדין קבע כי: (1) התובעים לא הוכיחו שהנתבעים ניהלו משא ומתן בחוסר תום לב; (2) טעות בחישוב פטור ממס שבח אינה עולה בכדי חוסר תום לב; (3) העסקה לא היתה סגורה גם מצד התובעים, כפי שעולה מהזמנתם של בודק בחדרם; (4) לא הוכחו הנזקים הנטענים והסכום נראה מופרז; (5) התנהלות התובעים במעבר דירה לא הייתה הכרחית שכן הביטול של העסקה היה בחודש מאי, ארכה משמעותית לפני תחילת שנה"ל; (6) התביעה הנגדית לשלילת הוצאות משפט דחויה מכיוון שהתביעה הראשית לא הוגשה בזדון או רשלנות. כל צד שא בהוצאותיו.
טקסט מלא של הפסק ←
חוקי התורה שהוזכרו בהחלטה זו חוקי התורה: פיצויי הסתמכות בס"ד, ב' באייר תשפ"ג 23 אפריל 2023 תיק מס' 82133 בעניין שבין התובעים [רוכשי הנכס] הנתבעים [מוכרי הנכס] הצדדים קבלו את הח"מ (להלן: ביה"ד) כבוררים הן לדין והן לפשרה, וחתמו על הסכם בוררות כנדרש. ביה"ד קיים דיון בנוכחות הצדדים. לביה"ד הוגשו גם מסמכים שונים ע"י הצדדים. לא נפרט בפסה"ד את כל הטענות שנטענו בפנינו, ואת כל הראיות שהוגשו לנו, אלא רק את עיקרי הדברים. הנתבעים הינם בעלי נכס בישוב פלוני (להלן: הנכס). התובעים היו מעונינים ברכישת נכס זה. לפיכך בתאריך 07.04.22 הגיעו התובעים לראות את הנכס. בסוף הסיור אמרו התובעים לנתבעים כי הנכס מצא חן בעיניהם וכי הם מעונינים להתקדם בתהליך הרכישה. הנתבעים נקבו במחיר: 2,950,000 ₪. התובעים אמרו שיתנו תשובה בהקדם. בתאריך 10.4.22 השיבו התובעים כי הם מסכימים למחיר. סוכם כי התשלום יהיה תוך 60 יום. למחרת עדכנו התובעים את הנתבעים כי הם מסתמכים על הסיכום הנ"ל, ופועלים למכירת ביתם (של התובעים) בעיר פלונית. הנתבעים ציינו כי בתגובה להנ"ל, הם אמרו לתובעים כי לא כדאי להחפז במכירת דירת התובעם בטרם נסגרה העסקה שבין התובעים לנתבעים. בתאריך 12.4.22 קבלו התובעים מהנתבעים טיוטת חוזה. בסוף חודש אפריל אמרו הנתבעים לתובעים כי הם מבקשים להעלות את מחיר הנכס ל-3 מליון ₪ (ע"פ הצעות מחיר נוספות שקבלו). התובעים טוענים כי הסכימו באותו יום למחיר המעודכן. הנתבעים טוענים כי הסכמת התובעים לא היתה מיידית.בהמשך בקשו הנתבעים להעלות את המחיר ל-3,035,000 ₪. התובעים הסכימו. בתאריך 06.05.22 דיברו הצדדים על לוח התשלומים. על פיו, מרבית הסכום יועבר עד לתאריך 15.06.22 (חתימה) והיתרה בסך 10% מהעסקה בעת מסירת החזקה שנועדה לתאריך 15.07.22. לטענת התובעים היתה הסכמה ללוח התשלומים. הנתבעים הכחישו. בתאריך הנ"ל (06.05.22) ביקשו התובעים מהנתבעים לבדוק את הנכס ע"י איש מקצוע מטעמם, בפרט לאור העובדה שהנתבעים הדגישו כמה פעמים כי הם מסירים מעצמם כל אחריות למצבו של הנכס, למרות שהוא נבנה על ידם. הנתבעים אף שלחו לתובעים את תוכניות הבית לצורך זה. הבדיקה התקיימה בתאריך 09.05.22. תחילה הצהירו הנתבעים כי הם יהיו פטורים ממס שבח, אולם בהמשך חזרו בהם הנתבעים ואמרו כי התברר להם שלא יקבלו פטור לעסקה זו, וכי יצטרכו לשלם מס שבח. עובדה זו – חובת תשלום מס שבח לעסקה במועד הנ"ל – גרמה (בתאריך 15.05.22) לנתבעים לחזור בהם מהעסקה. במהלך המו"מ הועלו רעיונות שונים ל"התגבר" על קושי זה. אולם הם נדחו מטעמים שונים. טענות הצדדים התובעים טוענים הנתבעים ניהלו מו"מ בחוסר תום לב ובכך גרמו לתובעים נזקים כדלהן: עלות בדיקת הבית: 2,340 ₪. שכר טרחת עוה"ד: 6,000 ₪. עוגמת נפש הכוללת מעבר התובעים לדירה שכורה בישוב בו נמצא הנכס וכד' בסך 70,000 ₪ מהנימוקים הבאים: א. היות ובזמן ניהול המו"מ [כחדשיים] עלו מחירי הדירות, הרי שכיום יצטרכו התובעים לשלם עבור בית דומה – מחיר גבוה יותר. ב. היות והתובעים נאלצו להזדרז במכירת ביתם, הרי שהתפשרו על מחיר נמוך יותר [ביה"ד מעיר כי מכירת הבית התבטלה]. ג. אגרת בית הדין בסכום 970 ₪. ד. הפסד יום עבודה לצורך בדיקת הנכס – סך 584 ₪. ה. נסיעות לצורך בדיקת הנכס – סך 150 ₪. הנתבעים טוענים כי המו"מ נוהל על ידם בתום לב, ובחשיפה מלאה של כל הנתונים הרלוונטים לעיסקה. הנתבעים טוענים כי הטעות בענין פטור ממס שבח נבעה מחוסר ידיעת העובדה כי יש לחכות 18 חודשים מתאריך סיום הבניה. ב"כ הנתבעים טוענת גם כי אין חובה הלכתית לניהול מו"מ בתום לב. וממילא אין מקום לפיצוי כלשהו. התובעים משיבים לטענתה זו כי מדובר ב"מחוסרי אמנה". ב"כ הנתבעים מציינת עוד, כי ע"פ המשפט הישראלי הפרת חוזה בחוסר תום לב אינה מזכה בפיצוי עבור עגמת נפש, אלא רק על נזקים ממשיים. הנתבעים מדגישים כי לא נחתם הסכם בין הצדדים, אף לא סוכמו כל פרטי העסקה, ולא שולמה כל מקדמה ע"י התובעים. עוד טוענים הנתבעים, כי הם הזהירו חזור והזהר את התובעים לבל יחתמו חוזה על מכירת דירתם טרם שנחתמה העסקה לרכישת בית הנתבעים. וכן הבהירו שוב ושוב כי עד שלא נחתמת עסקה, אין לראותה כ"סגורה". ב"כ הנתבעים מציינת גם כי יתכן ותגיש תלונה ללשכת עוה"ד כנגד ב"כ התובעים על חריגתו מכללי האתיקה של לשכת עוה"ד. הנתבעים דורשים לקבל פיצוי בסך 35,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק (ככל שיחול) החזר הוצאות בגין ההליך הנוכחי שלטענתם הוא מיותר, ועבור השחתת זמנם, על פי הפירוט הבא: 20,000 לעוה"ד, 15,000 ₪ למר ***. הטענה שהנתבעים נהגו בחוסר תום לב נפתח ונאמר: התובעים לא הצליחו להוכיח את טענתם המרכזית, כי הנתבעים ניהלו מו"מ בחוסר תום לב. קראנו היטב את כל החומר שהוגש בפנינו, הקשבנו היטב לטענות הצדדים. חוסר תום לב לא מצאנו. אמנם התברר כי הנתבעים שגו בחושבם כי יהיו פטורים ממס שבח. זו אכן טעות. קטנה או גדולה, צפויה או בלתי צפויה, אולם טעות אינה עולה בכדי חוסר תום לב. נציין גם כי הנכס הנידון לא נמכר לעת עתה, כך שלא ברור מה הרוויחו הנתבעים מאי מכירתו. נוסיף עוד, כי הזמנת "איש בדק" ע"י התובעים מלמדת אף היא כי העסקה לא היתה "סגורה" גם מצד התובעים. וכפי שהצהיר במפורש ב"כ התובעים בדיון בפנינו: "אם תוצאות הבדיקה היו שליליות ה ייתי ממליץ להם לא לרכוש את הנכס." שלא כמו שניסה התובע לומר בכתב התגובה (באיחור). מסתבר שמטרת הבדיקה היתה לבדוק את כדאיות העסקה, דווקא לאור הפטור מאחריות עליו עמדו הנתבעים. שאם לא כן, מה הטעם בבדיקה זו? בשולי הדברים, נציין כי שלא כדברי ב"כ הנתבעים, בהחלט קיימת עילה בשם חוסר תום לב גם בהלכה. ונציין רק מעט בענין. ותן לחכם ויחכם עוד. וכבר אבימלך ניסה להצטדק "בתם לבבי ובנקיון כפי עשיתי זאת (בראשית כ, ה). ואמר רבא: בשעה שמכניסין אדם לדין [לאחר מאה ועשרים -א.ש.] אומרים לו: נשאת ונתת באמונה? (שבת לא). ואמרו חז"ל "'והישר בעיניו תעשה' - זה משא ומתן; מלמד שכל מי שנושא ונותן באמונה, ורוח הבריות נוחה הימנו, מעלין עליו כאילו קיים את כל התורה כולה" (מכילתא בשלח א). וזהו שורש הסנקציה המוכרת בשם "מי שפרע" (משנה ב"מ ד,ב, ושו"ע חו"מ סימן רד). וכאמור לעיל אכמ"ל. נציין ביחס לסכום התביעה, כי לא רק שלא הוכחו הנזקים הנטענים, אלא הוא נראה מופרז. מה עוד שהתנהלות התובעים אינה הכרחית. סוף סוף העיסקה לרכישת הנכס בוטלה בחדש מאי. זמן רב לפני תחילת שנה"ל. כך שלתובעים היתה עוד ארכה משמעותית ולא היה עליהם לעבור דירה באותה עת כאשר החוזה טרם נחתם. ממילא, צעד זה אינו מטיל על הנתבעים אחריות מדין הסתמכות (חוקי התורה: פיצויי הסתמכות, סעיף 7). אנו אכן מבינים היטב לליבם של התובעים, ולאכזבתם מביטול העסקה. במיוחד לאור ההשלכות המשפחתיות הנזכרות. אולם אין בהבנה זו בכדי לשנות את שורת הדין. אשר על כן, אנו דוחים את התביעה הראשית. הוצאות משפט התביעה הנגדית עוסקת בעצם בחיוב הוצאות משפט בגין תביעת סרק. אף שדחינו את התביעה הראשית, איננו סבורים כי התביעה הוגשה בזדון ואף לא ברשלנות, ולכן אנו דוחים את התביעה הנגדית בהתאם למדיניות בית הדין בעניין הוצאות משפט. למרות זאת, כיוון שהבסיס לתביעה הראשית היה קלוש, גם התובעים יישאו בהוצאותיהם. התביעה של התובעים כנגד הנתבעים – נדחית. גם התביעה הנגדית נדחית. בנסיבות הענין, אנו מחליטים כי כל צד ישא בהוצאותיו. ניתן לערער על פסק דין זה בתוך 30 יום מהתאריך הנקוב על פסק הדין. והאמת והשלום אהבו פסק הדין ניתן בתאריך ב' באייר תשפ"ג, 23 אפריל 2023 בזאת באנו על החתום __________________ הרב דניאל רוזנפלד __________________ הרב אליעזר שנקולבסקי, אב"ד __________________ הרב ידידיה לביא